宜興市新街街道海德名園一、二、三期小區(qū)的開發(fā)商系恒興公司。在海德名園二期內(nèi)建有海德名園會所，該會所的建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建設(shè)項(xiàng)目名稱為海德名園會所、建設(shè)規(guī)模為兩層1215 平方米。該證的“附圖及附件名稱”內(nèi)載有：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃部門的解釋，“核發(fā)紅卡”的房產(chǎn)不得銷售。該會所至今沒有房產(chǎn)證。2008 年 11月1日，恒興公司與紫竹物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議，約定紫竹物業(yè)公司自2008 年10月30日開始承接物業(yè)。海德名園二期第26幢會所除物業(yè)公司使用的476 平方米物業(yè)用房外，其余面積647.62平方米是由恒興公司使用或控制。

　　原告海德名園業(yè)委會訴訟請求：確認(rèn)海德名園二期26 幢會所中除物業(yè)用房外的647.62 平方米的房屋所有權(quán)為宜興市新街街道海德名園全體業(yè)主所有，判令恒興公司與紫竹物業(yè)公司支付自2008 年11月1日起計(jì)算至起訴之日止租賃費(fèi)用。

　　裁判理由：

　　江蘇省無錫市中級人民法院二審認(rèn)為：案涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有，理由如下：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;該法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的共有部分：(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

　　本案中，案涉會所位于海德名園小區(qū)內(nèi)，與476平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑的整體，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根、以及恒興公司與紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議等書面證據(jù)所載明的內(nèi)容來看，恒興公司在移交物業(yè)時，是將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給紫竹物業(yè)公司，而且寫明產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。海德名園業(yè)委會在本案中提供了上述證據(jù)，對其主張已經(jīng)盡到初步舉證義務(wù)。

　　而恒興公司辯稱會所系其公司所有，作為海德名園小區(qū)的開發(fā)商，恒興公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提供充分證據(jù)予以證明。恒興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據(jù)，但根據(jù)一審法院向宜興市國土資源局、宜興市環(huán)科園規(guī)劃辦公室調(diào)查了解的情況，以及宜興市物價司局對海德名園商品房價格核定的相關(guān)材料，恒興公司所舉證據(jù)并不足以證明會所系其公司所有。根據(jù)物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區(qū)配套明細(xì)表中載明的“會所1300平方米”，可以表明恒興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設(shè)成本進(jìn)行審價。綜上，依據(jù)《物權(quán)法》及司法解釋的規(guī)定，針對雙方當(dāng)事人的舉證情況，應(yīng)認(rèn)定案 甚涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有。

　　關(guān)于恒興公司占有使用案涉會所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。首先，會所屬于當(dāng)全體業(yè)主所有，恒興公司作為海德名園小區(qū)的開發(fā)商對此理應(yīng)知曉，并且在物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議備案證明中也明確了該事實(shí)，故恒興公司自將物業(yè)用房于2008年10月30日移交給紫金物業(yè)公司時，本應(yīng)將會所一并移交給全體業(yè)主占有、使用、收益，但恒興公司卻一直無償占有使用至今，致使海德名園全體業(yè)主不能使用、收益，從而造成了相應(yīng)損失。依據(jù)《物權(quán)法》第三十七條的規(guī)定，因恒興公司的侵權(quán)，海德名園業(yè)委會作為全體業(yè)主代表有權(quán)請求恒興公司賠償損失。

　　其次，恒興公司認(rèn)為海德名園業(yè)委會沒有主張過權(quán)利，至少表明是同意其公司使用的。但依據(jù)《民法總則》第一百四十條的規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示。海德名園業(yè)委會明確表示曾多次向恒興公司提出歸還會所的主張，并未同意恒興公司無償使用，恒興公司亦未能舉證證明其公司占有使用會所符合法律所列上述情形，故恒興公司所提該項(xiàng)上述意見，并無事實(shí)和法律依據(jù)。

　　其三，《侵權(quán)責(zé)任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計(jì)算。本案中，原審法院參照會所的租賃費(fèi)用來確定本案損失，并依法委托評估機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行評估。根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對會所租賃費(fèi)用的評估過程來看，評估機(jī)構(gòu)不僅到現(xiàn)場查勘了會所的實(shí)際情況，還對類似商業(yè)辦公用房的租金情況進(jìn)行了大量的調(diào)查和分析，從而作出了不同時段租賃費(fèi)用的評估結(jié)論，因此評估機(jī)構(gòu)的評估具有事實(shí)依據(jù)，亦無程序違法之處，恒興公司未能提供相應(yīng)證據(jù)推翻該評估意見，故評估意見合法有效，一審法院據(jù)此作為參照確定本案損失，并無不妥。江蘇省無錫市中級人民法院依判決：駁回上訴，維持原判。

　　一審判決結(jié)果：1.宜興市新街街道海德名園二期第26 幢會所除物業(yè)用房外的647.62平方米的房屋屬海德名園小區(qū)全體業(yè)主所有;2.宜興市恒興置業(yè)有限公司支付宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會損失803150元;3.駁回宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會對南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司的訴訟請求。

來源：網(wǎng)絡(luò)