在房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的處置過程中，常常會遇到很多障礙，比如：債權(quán)債務相對復雜、房地產(chǎn)權(quán)屬受到較多限制(抵押、司法查封等)、稅收清繳不及時或欠稅情況嚴重、設施設備維護情況較差等等。

　　這篇文章適用于資產(chǎn)包收購后的詳細盡職調(diào)查。那么，在收購資產(chǎn)包之前，應如何對房地產(chǎn)類不良進行系統(tǒng)盡調(diào)呢?

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購的兩種方式

　　房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購時的第一道步驟是盡職調(diào)查，其調(diào)查的質(zhì)量往往決定著一個項目的最終成敗，一個盡可能完整的調(diào)查可以揭示項目整體信息及風險點，并為收購后項目的整體運作打下堅實的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的收購一般主要通過兩種方式。

　　一是直接收購：收購房地產(chǎn)項目。

　　通過收購土地及土地上的房屋等附著物的方式進行，該方式需將房地產(chǎn)項目的相關(guān)證照變更到收購主體名下。

　　若采用直接收購的方式，盡職調(diào)查將著重于房地產(chǎn)項目本身。由于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)往往存在權(quán)屬不清，房地產(chǎn)權(quán)利受限，部分房地產(chǎn)不良資產(chǎn)還處于土地開發(fā)或者在建工程的狀態(tài)，其權(quán)屬變更受到較多的限制。因此，收購房地產(chǎn)項目的方式在很多案例中不具可操作性。

　　二是間接收購：收購房地產(chǎn)項目所屬公司。

　　通過收購房地產(chǎn)項目所屬公司的股權(quán)從而間接收購房地產(chǎn)項目。由于股權(quán)變更較之房地產(chǎn)權(quán)屬變更方便，且具有受限制及稅負較小的特點，因此在實踐中應用較為廣泛。

　　若采用間接收購的方式，盡職調(diào)查的對象不但包括房地產(chǎn)項目本身，同時還需對房地產(chǎn)項目所屬公司做全面調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容及范圍相比直接收購要復雜得多。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)盡調(diào)的核心要點

　　一般來說，針對收購房地產(chǎn)企業(yè)主要從三個方面進行盡職調(diào)查，一是法律層面，二是財務層面，三是項目技術(shù)層面。

一般情況下，需收集包括12大類的內(nèi)容：

1、公司文件

2、融資及股權(quán)限制情況

3、除目標房產(chǎn)外其他資產(chǎn)及負債情況

4、與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料

5、勞動人事

6、重大協(xié)議

7、目標房產(chǎn)的保險情況

8、稅務情況

9、遵守使用法律情況

10、訴訟及爭議情況

11、其他

12、需澄清的問題

　　實踐中，針對收購對象的不同情況，可以只涉及清單中的部分內(nèi)容。接下來，我們把以上12類中的幾個重點問題拎出來分別進行闡述。

1融資及股權(quán)限制情況

　　調(diào)查股權(quán)限制情況是為了明確公司股權(quán)的可變更性。該信息的權(quán)威出處為股權(quán)登記的工商管理部門，一般以工商查詢的書面資料為準，可變更股權(quán)一般不應存在質(zhì)押、查封等法律限制。在調(diào)查企業(yè)融資情況時，除全面掌握企業(yè)的負債情況外，還應注重企業(yè)貸款卡的年檢情況，必要時需與基本戶開戶銀行進行溝通，因為企業(yè)的負債情況及貸款卡內(nèi)不良記錄的情況將直接影響企業(yè)的后續(xù)融資。

　　在實踐中，盡職調(diào)查往往注重企業(yè)負債情況的調(diào)查，對貸款卡內(nèi)不良信息有時會關(guān)注不足。

2與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料

與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料主要涉及8個方面：

(1)房屋土地方面，

(2)阻礙權(quán)利行使的文件

(3)建設工程事宜，

(4)商業(yè)驗收及評估文件，

(5)物業(yè)管理，

(6)公用設施，

(7)配套設備，

(8)租賃及經(jīng)營事宜

　　該部分的調(diào)查著重于房地產(chǎn)項目的合法性、權(quán)利完整性。針對項目的不同情況其側(cè)重點會有所不同。在調(diào)查土地及房屋權(quán)屬時，不僅要關(guān)注土地及房屋權(quán)利的完整性，還應對土地及房屋的歷史沿革盡可能地充分了解(從土地出讓到取得房地產(chǎn)權(quán)證的全過程)。

　　資料及信息收集，除由被收購方提供外，也應從政府主管職能部門及檔案館收集相關(guān)資料并予以復核，特別是存續(xù)時間較長、背景較復雜的房地產(chǎn)項目，更需仔細查詢。

　　我國各地的房地產(chǎn)政策及管理方式存在一定的差異，因此在不同地區(qū)調(diào)查時，應首先研究當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理方式及具體操作流程，編制相應的調(diào)查及取證方式。在部分地區(qū)，土地及房屋分屬不同部門管轄，其房地產(chǎn)權(quán)證包括土地證及房產(chǎn)證，特別是在遇到調(diào)查抵押、司法查封等限制情況時，應從不同部門分別進行。

　　在建工程項目由于管理部門眾多，涉及核準及審批事宜較為復雜，根據(jù)當?shù)毓芾砟Ｊ秸{(diào)整調(diào)查及取證方式顯得尤為重要，應當做到一地一策。在實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)對于地役權(quán)的調(diào)查重視程度不夠。地役權(quán)是為增加自己土地(需役地)的利用價值，而在他人土地(供役地)上設置的某種權(quán)利。地役權(quán)對地役權(quán)人來說是其權(quán)利的擴大，而對地役人來說是一種義務或?qū)ψ约簷?quán)利的限制。地役權(quán)根據(jù)合同約定而形成，形式上可在房地產(chǎn)管理備案并進行查詢，但實踐中進行備案的案例比較少見，造成調(diào)查時較難驗證，更多的只能從被收購方提交的資料中發(fā)現(xiàn)。因此，應注意通過實地的勘查，對是否有地役權(quán)的設定加以判別。

3稅務情況

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，投資較大且稅負較重，涉稅項目眾多。較大的項目往往是當?shù)卣募{稅大戶及重點監(jiān)管企業(yè)，許多大項目在啟動時往往會與當?shù)卣炗喯嚓P(guān)的稅收優(yōu)惠及財政扶植協(xié)議，很多案例中企業(yè)的主要盈利點就來源于此。

　　因此，在對稅務情況進行調(diào)查時，不但要對企業(yè)按照稅法納稅的行為作全面梳理，而且要對與政府或其代理部門簽訂的稅收優(yōu)惠及財政扶植協(xié)議作深入研究。

　　實踐中，由于各地稅收優(yōu)惠及財政扶植的形式區(qū)別較大，與企業(yè)簽訂優(yōu)惠協(xié)議的主體更是千差萬別，因此，簽署合約的政府代表機構(gòu)的合法性及權(quán)威性應當成為審核的重點，即簽約主體是否具有相當?shù)姆傻匚唬苊庠斐稍瘸兄Z的優(yōu)惠政策難以執(zhí)行。

4重中之重：訴訟及爭議

　　鑒于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項目往往債權(quán)債務復雜，在調(diào)查中對法律訴訟及爭議情況的梳理變得尤為重要。實踐中，調(diào)查重點分為兩塊，一是已產(chǎn)生訴訟及爭議的調(diào)查，二是違約及違規(guī)情況的調(diào)查(即引發(fā)新訴訟及處罰的可能性)。

實務中，引起訴訟和爭議的常見因素包括以下幾個方面：

租賃權(quán)沖突

　　對于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時在處置抵押物時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán);如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力。所以，承租人可能會成為抵押物處置的較大阻礙。

他行首封

　　首封法院享有對查封物的優(yōu)先處置權(quán)，但實際執(zhí)行中，由于首封債權(quán)人對押品沒有優(yōu)先受償權(quán)，且首封法院出于制度配合、地方保護等方面考慮，在押品執(zhí)行中可能存在首封債權(quán)人或首封法院處置意愿不強或拒絕配合處置的情況，使得優(yōu)先債權(quán)人無法實現(xiàn)優(yōu)先受償，利益受損。

特殊的房產(chǎn)類型

　　對于特殊的房產(chǎn)類型，可能存在處置受限、需要補交土地出讓金、有價無市等情況，如：職工購買公有住宅(即房改房)、經(jīng)濟適用住房(含集資房)、“小產(chǎn)權(quán)房”、唯一住房等等，還有可能碰到“房地分離”的情況。

　　在收集信息時，除書面材料的印證外，與重大合同的當事方、政府主管部門及司法機構(gòu)的溝通也是極重要的，可以幫助我們從多個渠道對事實真相予以確認。