貸款買房后遭逾期交房怎么辦？據(jù)了解，由于購房人所貸的全部房款早已一次性轉入了開發(fā)商的賬戶，故開發(fā)商逾期交房屬于嚴重的合同違約行為。

以銀行按揭貸款方式買房時，購房人想退房需要同時處理好同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同和因該買賣合同而存在的銀行擔保貸款合同。

購房人有權解除該商品房買賣合同并要求開發(fā)商賠償銀行利息、辦證費用等實際損失。
可以選擇適用三種處理方式：
第一種，先解除購房合同，由開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費用，然后，由業(yè)主到銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行;
第二種，業(yè)主先到銀行解除擔保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息提前還給銀行，然后，業(yè)主再同開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費用;
第三種，業(yè)主與開發(fā)商達成退房協(xié)議，開發(fā)商將首付款、已還按揭款及利息、其它費用返還給業(yè)主，業(yè)主欠銀行的剩余貸款本息也委托開發(fā)商直接還給銀行，解除擔保貸款合同
由于貸款已一次性過至開發(fā)商帳戶，實踐中，往往采取第三種方式，由開發(fā)商將剩余貸款金額及利息支付給貸款人。

此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以在解除借款合同后還要辦理保險退保手續(xù)。

如果開發(fā)商不同意退房，無法達成退房協(xié)議，業(yè)主可以直接向法院起訴，請求法院在判決解除購房合同的同時一并解決按揭貸款問題。

對違約金的適用，有法定的從法定，沒有法定的，看合同雙方有沒有約定，如沒有法定，也沒有約定，則只能適用其他的違約責任，如繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。
逾期付款給相對方造成損失的，應當依照法律規(guī)定或根據(jù)合同約定承擔賠償對方當事人所受損失的責任。
根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定因逾期付款產生的損失賠償額的計算方法，如沒有約定，債權人應提供對方逾期付款給自已造成損失的證據(jù)，含利息損失、追款費用等。
對沒有約定違約金的一方當事人主張違約金的，法官應將法律規(guī)定向當事人進行釋明，要求當事人變更訴訟請求，當事人堅持不肯變更的再駁回其請求，以充分保護當事人的權益，防止訟累

違約金以日來量化金額，萬分之五以上算過高，一般萬分之三算合理。
當然違約金的數(shù)額以實際損失為準，在條款不公平的情況下，雙方可以協(xié)商對該條款進行更改，協(xié)商不行發(fā)生糾紛時可以以條款顯失公平不予認可。
對于若發(fā)生訴訟程序，訴訟中也要參考損失，不必然以約定的數(shù)額計算。

您好，
第一，對于您超出房屋面積的付款問題，如果開發(fā)商不按照以下規(guī)定要求您支付價款，您可以拒絕：
根據(jù)最高人民法院的司法解釋，1，面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
2，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。

第二，對于超出房屋面積部分的付款時間，根據(jù)你現(xiàn)在提供的內容，無法確定明確的付款時間。
雙方在合同中大概的寫了逾期付款計算方式，但是逾期的應付款時間，這一起算點并未確定。

第三，如果開發(fā)商不同意按照前述內容履行過戶等手續(xù)，建議委托律師起訴開發(fā)商。

1.如果買方?jīng)]有按照約定付款，當然屬于違約。

2.第二期付款逾期，第一期款項不退，可以視為違約金約定，買方如果認為違約金相較賣方損失過高，可以請求法院予以減少。

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