參考資料： 購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定了支付購(gòu)房款的條款。
很多情況下購(gòu)房人是貸款按揭方式支付購(gòu)房款，這種情況下，購(gòu)房人已經(jīng)從銀行貸款支付了購(gòu)房款，房款已經(jīng)支付完畢，不存在遲延支付購(gòu)房款問題。
購(gòu)房人與貸款銀行之間產(chǎn)生借款法律關(guān)系。
如果購(gòu)房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同采取全款支付或分期付款方式，就存在房款支付時(shí)間問題，如果購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，如何計(jì)算損失？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
因此，分為兩種情況：
第一種情況：合同中對(duì)逾期支付購(gòu)房款違約責(zé)任有約定的，按照約定計(jì)算。

商品房買賣合同一般是按照合同范本制作簽訂的，大多數(shù)情況下會(huì)對(duì)逾期支付購(gòu)房款的違約責(zé)任作出約定，例如，遲延支付購(gòu)房款，按遲延付款金額的日萬(wàn)分之五支付違約金。
這種情況下，違約金計(jì)算方式已經(jīng)明確，應(yīng)按合同約定履行。

第二種情況：合同中沒有約定違約金數(shù)額或計(jì)算方法。

按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

按照合同約定。
一般逾期次日開始計(jì)算違約金，超過30日，守約方有權(quán)解約。

您好，
第一，對(duì)于您超出房屋面積的付款問題，如果開發(fā)商不按照以下規(guī)定要求您支付價(jià)款，您可以拒絕：
根據(jù)最高人民法院的司法解釋，1，面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。
2，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。

第二，對(duì)于超出房屋面積部分的付款時(shí)間，根據(jù)你現(xiàn)在提供的內(nèi)容，無(wú)法確定明確的付款時(shí)間。
雙方在合同中大概的寫了逾期付款計(jì)算方式，但是逾期的應(yīng)付款時(shí)間，這一起算點(diǎn)并未確定。

第三，如果開發(fā)商不同意按照前述內(nèi)容履行過戶等手續(xù)，建議委托律師起訴開發(fā)商。

對(duì)于買方逾期支付首付款的行為，賣方有權(quán)予以催告，催告后仍未履行或已超過合同約定期限的，賣方有權(quán)解除合同，買方支付的定金應(yīng)歸賣方所有。

買方逾期支付房款時(shí)，賣方可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，賣方還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。
下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買方仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
因?yàn)?，合同的約定只能認(rèn)為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了賣方允許，而不能認(rèn)為買方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。
合同中一般約定，當(dāng)銀行不能放款式或放款額度不夠時(shí)，由下家負(fù)責(zé)補(bǔ)足。

開發(fā)商在逾期交房超過一定期限時(shí)間，購(gòu)房人有權(quán)行使單方解除買賣合同的權(quán)利，同時(shí)行使該權(quán)利并不影響90日內(nèi)的違約金的收取。
當(dāng)然，業(yè)主如選擇退房屋，則業(yè)主為購(gòu)買該房屋所支出的全部合理費(fèi)用將全部由開發(fā)商承擔(dān)，因此可獲而未獲的預(yù)期合理收益也可要求開發(fā)商予以一定的賠償，但具體如何確定還要視合同的相關(guān)約定。

房屋交付必須符合合同約定的交付條件，即開發(fā)商必須具備竣工驗(yàn)收備案表，出示實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。
如果該項(xiàng)不具備，則不能視為房屋如期、合法交付，合同中約定的交付時(shí)必須具備的相關(guān)條件在交付房屋時(shí)也必須達(dá)到合同約定的條件，否則開發(fā)商需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第107條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損失的，不承擔(dān)民事責(zé)任。
第153條規(guī)定“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國(guó)合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

根據(jù)本條規(guī)定，約定的違約金在性質(zhì)上屬于賠償性措施，違約金數(shù)額應(yīng)與違約損失額相適應(yīng)。

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