夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的，法院應(yīng)認定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的，不應(yīng)予以支持。法院應(yīng)釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責任。計算房屋差價損失時，應(yīng)綜合考慮出賣人的可預(yù)見程度和買受人對訴訟結(jié)果的合理預(yù)期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時間為節(jié)點計算房屋差價損失，因訴訟持續(xù)而擴大的損失，買受人應(yīng)自行承擔。

　　【案情】

　　一審原告(反訴被告)、二審被上訴人：趙某。

　　一審被告(反訴原告)、二審上訴人：閆某。

　　2012年11月25日，趙某與閆某經(jīng)我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙某購買閆某名下涉訴房屋。合同約定成交價格373萬元，并對合同履行和違約責任等作出詳細約定。合同簽訂后，趙某支付定金5萬元。2012年12月3日，趙某與我愛我家公司共同對涉訴房屋進行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆某即表示不再履行合同。因合同履行問題發(fā)生爭議，趙某于2012年12月20日訴請閆某繼續(xù)履行合同，閆某反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆某配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在該案一審2013年3月8日庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。2014年5月20日，該案生效判決認定合同有效，同時認定趙某在簽訂合同時對閆某有配偶的事實明知，而閆某因未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導(dǎo)致合同因李某不同意出售而無法繼續(xù)履行，閆某的行為構(gòu)成違約。法院遂駁回了趙某的訴訟請求和閆某的反訴請求。

　　2014年6月11日，趙某再次起訴閆某，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆某協(xié)助趙某辦理涉訴房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)；3.閆某向趙某雙倍返還定金，共計10萬元；4.閆某向趙某賠償預(yù)期利益損失93.3萬元、中介費5.6萬元。閆某辯稱：房屋買賣合同因惡意串通、損害國家利益而無效，且趙某應(yīng)對合同無效承擔主要責任，出賣人無過錯，不應(yīng)承擔責任；對于預(yù)期利益損失，閆某主張已在合同簽訂后告知趙某不再履行合同，趙某不僅沒有減少損失，反而與我愛我家擅自辦理了網(wǎng)簽，導(dǎo)致其此后無法另行購買房屋，是趙某自己擴大了損失，其應(yīng)自行承擔不利后果。故反訴要求確認房屋買賣合同無效。

　　一審期間，法院委托的評估公司確定涉訴房屋在2015年4月9日的估價結(jié)果為476.03萬元。

　　【審判】

北京市朝陽區(qū)人民法院審理認為：生效判決已認定買賣合同有效且無履行可能，故對解除合同并注銷網(wǎng)簽手續(xù)的訴訟請求予以支持。因閆某的行為構(gòu)成違約，故應(yīng)對趙某因合同解除而產(chǎn)生的損失承擔違約責任。居間費系履行合同的實際支出，且金額符合居間合同的約定，應(yīng)當賠償。關(guān)于預(yù)期利益損失，法院認為，網(wǎng)簽系履約的必要環(huán)節(jié)，居間公司基于居間合同的授權(quán)辦理網(wǎng)簽，系履行居間義務(wù)，不存在與趙某惡意串通行為；閆某雖在合同簽訂后即拒絕履行合同，但合同并未因此解除，趙某訴訟要求繼續(xù)履行合同的請求雖未獲支持，但訴訟解決糾紛的方式不應(yīng)被認定為惡意擴大損失。故法院在2015年4月9日的估價結(jié)果的基礎(chǔ)上，綜合考慮涉訴合同的實際履行情況等因素對預(yù)期利益損失予以酌定。

2015年10月20日，北京市朝陽區(qū)人民法院判決：

一、解除趙某與閆某訂立的房屋買賣合同關(guān)系；

二、閆某協(xié)助趙某辦理房屋的網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)；

三、閆某向趙某退還定金5萬元。

四、閆某向趙某賠償中介費56000元、預(yù)期利益損失70萬元。

五、駁回趙某的其他訴訟請求；

六、駁回閆某的全部反訴請求。

宣判后，被告閆某不服一審判決，提起上訴。

北京市第三中級人法院經(jīng)審理后認為，生效判決已認定閆某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒絕履行房屋買賣合同，最終導(dǎo)致合同無法履行，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔合同解除的違約責任；而守約方可得主張的損害賠償范圍既包括實際損失，也包括可得利益損失。關(guān)于實際損失，其主要指守約方為履行合同所積極支出的費用，若合同因?qū)Ψ竭`約而解除，該費用支出即轉(zhuǎn)化為守約方的實際損失。本案中介行為已經(jīng)完成，趙某為此支付的中介費5.6萬元即屬于因合同解除導(dǎo)致的實際損失。關(guān)于可得利益損失，此系保護守約方的履行利益，在合同因出賣人一方的原因無法履行而導(dǎo)致解除時，一旦標的物價格上漲，該標的物漲價的預(yù)期利益不能為買受人所享有，其損失即屬于可得利益損失。

　　關(guān)于如何確定可得利益損失的范圍問題。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同司法解釋》)第29條規(guī)定，買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條，本解釋第30條、第31條等規(guī)定進行認定。本案趙某主張的預(yù)期利益損失屬于可得利益損失的范疇，在計算和認定時，應(yīng)當綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。

　　自減損規(guī)則來說，買受人趙某在明知或應(yīng)知房屋買賣合同因共有產(chǎn)權(quán)人異議而無法繼續(xù)履行的情況下，應(yīng)及時采取措施防止損失擴大，否則，不得就擴大的損失要求賠償。在第一次訴一審開庭時，閆某的配偶到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規(guī)定當共有人拒絕轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時合同繼續(xù)履行不能的情形下，趙某作為理性的購買人，應(yīng)對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期。在此情況下，趙某可以通過解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進行替代房屋購買的方式維護自己的合法權(quán)益。而趙某未在合理期間內(nèi)購買替代性的房屋，其對于此后房價上升的風(fēng)險與損失應(yīng)自行承擔。本案中，趙某與中介公司在出賣人明確拒絕履行的情況下，自行依據(jù)之前簽訂的授權(quán)網(wǎng)上簽約的手續(xù)辦理了網(wǎng)簽，對自身的后續(xù)購房造成了實際影響，對房價上漲的風(fēng)險應(yīng)承擔主要責任。

關(guān)于如何確定合理的評估鑒定時點問題。本案自2012年12月提起第一次訴訟到2015年4月第二次訴訟評估鑒定機構(gòu)作出結(jié)論，房屋價格在訴訟期間已有較大幅度的增長，而訴訟的周期與此間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險與損失應(yīng)合理限制。

而在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時點應(yīng)作為合同無法履行的確定時點，法院應(yīng)以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而本案評估公司作出房地產(chǎn)估價報告時，距離前案一審開庭時間已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，一審法院以此估價結(jié)果作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)明顯不當?？紤]到訴訟的周期以及重新鑒定的時間成本，在認定預(yù)期可得利益損失時，對涉案房屋的價值及合理升值部分不再予以重新評估鑒定，而是參考合理的鑒定時點房屋升值的具體情況，綜合考慮合同履行不能的過錯及風(fēng)險的負擔、損失的可預(yù)見性及減損規(guī)則等因素，結(jié)合當事人合同違約及履行的具體階段，以及趙某為合同履行僅支付了5萬元定金的客觀情況，酌定具體的賠償數(shù)額。

2016年6月20日，北京市第三中級人民法院判決：

一、維持一審判決第一項、第二項、第三項、第六項；

二、撤銷一審判決第五項；

三、變更一審判決第四項為：閆某賠償趙某中介費損失五萬六千元、預(yù)期利益損失三十萬元(于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行)；

四、駁回趙某的其他訴訟請求。

　　【評析】

　　本案系夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分登記于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。關(guān)于出賣人無權(quán)處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《買賣合同司法解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)之欠缺不能導(dǎo)致合同無效，在合同不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權(quán)處分的買賣合同應(yīng)認定有效；但因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失的責任。但在相關(guān)損害賠償責任案件中，房屋價格的快速上漲和訴訟周期等因素往往導(dǎo)致房屋差價損失等不斷擴大，法院應(yīng)當綜合買受人主觀上是否善意、買受人是否誠實減損等因素，綜合判斷、合理確定損害賠償之時間節(jié)點，對買受人主張之損害賠償予以限制。

一、可主張損害賠償之買受人應(yīng)限定為善意買受人

因出賣人無權(quán)處分而訂立之買賣合同，只有在違反合同法第五十二條規(guī)定之情形時方可認定無效，而合同法第五十二條所謂之惡意串通，除要求買受人非善意外，還需買受人與出賣人存在主觀上之聯(lián)絡(luò)與溝通，因此就無權(quán)處分而訂立的買賣合同而言，不排除買受人并非善意但尚未構(gòu)成惡意串通而認定合同有效之情形。但明知出賣人無權(quán)處分而仍與之訂立買賣合同的買受人，是否仍有權(quán)主張損害賠償？

從《買賣合同司法解釋》第3條的文義表述來看，該條并未對買受人之主觀狀態(tài)予以限制，這是否意味著即使在主張損害賠償時對買受人的主觀狀態(tài)不予考察，只要因出賣人違約導(dǎo)致合同解除，買受人均可以主張損害賠償？

筆者認為，該條所規(guī)定的的買受人應(yīng)為善意買受人，即不知或不應(yīng)當知道出賣人無權(quán)處分之買受人。從法的價值層面來說，善意是法的秩序、正義等價值對民事主體從事民事活動的必然要求，民事主體謹慎善意從事民事活動，才能實現(xiàn)法律保護交易安全、促進經(jīng)濟發(fā)展、維護社會和經(jīng)濟秩序的目的。從民法基本原理來說，善意是誠信原則在民事活動中的重要體現(xiàn)，該原則要求民事主體在從事民事活動時應(yīng)出于善良的動機或愿望，不得侵害他人的合法權(quán)益。

　　從立法層面來說，我國物權(quán)法、合同法等法律在多個條文明確了對善意的保護，既體現(xiàn)了法律的指引與評價功能，又符合社會大眾的一般期待和普世的道德準則。如物權(quán)法第二百四十三條就明確區(qū)分了占有中的善意和惡意，善意占有人有權(quán)要求權(quán)利人支付維護被占有物支出的必要費用；合同法第四十七、四十八條則賦予了善意相對人在合同訂立一方因無權(quán)代理或欠缺行為能力導(dǎo)致合同生效障礙時的撤銷權(quán)等。而在司法實踐中，北京市高級法院于2014年12月16日發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第六部分“無權(quán)處分合同的效力和履行”中則明確規(guī)定了善意買受人的賠償請求權(quán)。該部分規(guī)定，夫妻一方無權(quán)處分法定共有房屋，尚未辦理過戶登記的，不構(gòu)成善意取得，買賣合同因法律上的履行不能而解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責任。善意的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。綜上，筆者認為，將無權(quán)處分法定共有房屋中損害賠償請求權(quán)的享有主體限定為善意買受人，符合法的價值要求，是誠信原則的具體體現(xiàn)，并已為立法和司法實踐所確認，應(yīng)當作為司法裁判考量的因素。

二、對可主張損害賠償之善意買受人的認定應(yīng)適用推定善意規(guī)則

善意起源于羅馬法中的善意占有之訴，但羅馬法并未給善意下一個明確的定義。有學(xué)者將善意解釋為“非因重大過失而不知讓與人無讓與的權(quán)利”；也有學(xué)者將善意定義為“行為人在從事民事行為時，不知道或無法知道其行為缺乏法律根據(jù)，而認為其行為合法或其行為的相對人有合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)；”還有學(xué)者從認識主義和意思主義兩個層面來綜合定義。

從認識主義層面說，善意指不知或不應(yīng)知、無法知道某種情形存在或行為缺乏法律根據(jù)，從意思主義層面說，善意系指出于善良的動機或愿望而行為。

比較分析各概念可知，善意所具備的共同要件為不知情，至于如何判斷不知情以及不知情是否一定構(gòu)成善意，則涉及善意的判斷標準問題。在房屋買賣合同中，因交易的標的物系由國家進行登記公示的不動產(chǎn)，此時的不知情應(yīng)為買受人對不真實的不動產(chǎn)登記事實不知情，因此，不動產(chǎn)交易中的善意與不動產(chǎn)登記制度息息相關(guān)。盡管對不動產(chǎn)交易中善意的判斷標準仍存在爭議，但理論與實務(wù)界已就受讓人須基于對登記的合理信賴這一基本要件達成共識。爭議在于，除合理信賴之外，受讓人是否還負有調(diào)查核實之義務(wù)？

一種觀點認為對登記信息的合理信賴即可推定為善意，只要受讓人通過查詢登記簿信息，在登記簿中沒有發(fā)現(xiàn)更正登記或異議登記情形的，受讓人基于對登記的信賴而為交易行為，即推定為善意。

另一種觀點認為受讓人要構(gòu)成善意必須是不知情且無重大過失，該觀點除要求受讓人查詢登記簿信息外，還賦予受讓人一定的調(diào)查核實義務(wù)。若受讓人因重大過失未盡該義務(wù)，導(dǎo)致對登記錯誤或權(quán)利瑕疵不知情，則不應(yīng)認定為善意。

筆者認為，從統(tǒng)一司法裁判尺度、保護交易安全與提升登記的公信力等角度出發(fā)，應(yīng)當采用推定善意規(guī)則，即受讓人基于對登記信息的合理信賴而為交易行為應(yīng)推定為善意。理由在于：

一、標準明確，可操作性強。在推定善意規(guī)則下，只要受讓人盡到了查閱登記簿的義務(wù)就可視為善意，司法認定簡單，有助于統(tǒng)一司法裁量尺度；

二、與物權(quán)法的制度設(shè)計相契合，且有制度支撐。物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，并賦予了以國家信譽為保障的不動產(chǎn)登記的公示與公信效力，以合理信賴為判斷標準與該制度的設(shè)計初衷相契合，符合物權(quán)法的立法目的；

三、保證交易安全，提高交易效率。不動產(chǎn)登記的公示與公信力系以國家信譽為背書，若受讓人基于對登記的合理信賴依然要擔心交易可能因無權(quán)處分而引致不可期的風(fēng)險，既影響了交易安全，又降低了交易效率，而且亦損害了登記的公信力；

四、促使真實權(quán)利人積極行使權(quán)利，強化登記的公信力。在推定善意標準下，真實權(quán)利人對登記錯誤可能造成善意取得的嚴重后果有明確預(yù)期，其可以通過異議登記和變更登記等方法來糾正登記錯誤以防止善意取得的發(fā)生。若其怠于行使該權(quán)利，即應(yīng)承受因登記權(quán)利和真實權(quán)利不一致而可能造成的風(fēng)險。實行該認定標準，有助于促使隱名權(quán)利人積極行使權(quán)利，提局登記權(quán)利和真實權(quán)利的一致性程度，穩(wěn)定交易預(yù)期，從而強化登記的公信力，從根本上保護物的“靜的安全”。

　　本案中，訴爭房屋登記為閆某單獨所有，且不存在異議登記或更正登記的情形，趙某基于對不動產(chǎn)登記的合理信賴而與閆某簽訂房屋買賣合同并約定了合理的交易價格，即便在合同簽訂前趙某知道閆某有配偶，亦不能以此否定趙某的善意。因此，在出賣人閆某違約導(dǎo)致合同解除的情形下，趙某作為善意買受人可以要求閆某賠償損失。

三、無權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)致買賣合同解除，出賣人應(yīng)賠償房屋差價損失

　　合同法第一百一十三條確立了完全賠償原則，違約方的賠償范圍包括實際損失和可得利益損失?？傻美媸侵负贤谶m當履行以后，當事人可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)利益，它具有未來性、一定的確定性和可預(yù)見性等特征。作為一種未來的利益，其在違約行為發(fā)生時并沒有被當事人所實際享有，而必須通過實際履行才能得以實現(xiàn)；而只要合同如期履行，該利益就可能被當事人獲得，故具有一定的確定性；因可得利益系未來可能獲得的利益，具有一定的不確定性，因此應(yīng)受可預(yù)見規(guī)則的限制。對于可得利益，可以從正反兩方面來理解，一方面在不發(fā)生違約行為，即合同完全履行的情況下，當事人所能夠獲得的可得利益；另一方面在因違約行為導(dǎo)致合同不能履行時，造成守約方可得利益的損失。本案中，買受人主張的預(yù)期利益實為房屋價格上漲后的增值利益或房屋差價損失，該增值利益是一種未來的利益，在合同簽訂時并非由買受人享有，而須通過合同履行來實現(xiàn)；其既具有不確定性，又具有一定的確定性，不確定性源于它的未來性，而確定性在于只要合同依約履行，該利益就可能被當事人獲得。作為理性人，出賣人應(yīng)當預(yù)見到當買賣合同因其違約無法履行時，一旦房屋價格上漲，買受人將不能享有增值利益或需為替代購買多支付價格差額。因此，該預(yù)期利益符合可得利益的性質(zhì)和特征，故在一方無權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)導(dǎo)致買賣合同解除時，買受人要求出賣人賠償房屋差價損失屬于可得利益損失，其合理部分應(yīng)予支持。

四、認定房屋差價損失應(yīng)遵循可預(yù)見規(guī)則和減損規(guī)則確定合理的評估時點

　　《買賣合同司法解釋》第29條規(guī)定可得利益損失的認定和計算應(yīng)當綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。就本案而言，房屋價格的不斷上漲必然導(dǎo)致房屋差價損失也不斷擴大，法院判決房屋差價損失應(yīng)綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則等規(guī)則來確定賠償?shù)臅r間節(jié)點。

　　合同法第一百一十九條明確規(guī)定了減損規(guī)則。減損規(guī)則是指一方違約并造成損害以后，另一方應(yīng)及時采取合理的措施防止損失的擴大，否則，應(yīng)對擴大部分的損害負責。減損規(guī)則與誠實信用原則密切相關(guān)，從義務(wù)的來源看，減損義務(wù)的產(chǎn)生系基于誠實信用原則。依據(jù)該原則，當事人雙方都負有相互配合與協(xié)作、彼此照顧的義務(wù)，一方在另一方違約后不米取措施阻止損失的擴大，既破壞了雙方的協(xié)作關(guān)系，也不利于減少社會財富的損失和浪費，從宏觀上看對資源利用效率的提高和整個社會的利益都是有害的，所以法律規(guī)定了當事人應(yīng)負有減輕損害的義務(wù)，這是維護社會利益所必需的。從義務(wù)的履行來看，減損規(guī)則要求受害人以善良人的注意，依照誠實信用原則及時采取合理措施避免損失的擴大。一方面，受害人采取的措施應(yīng)當具有及時性，在對方明確表示將不履行合同的情形下，應(yīng)當根據(jù)合同的性質(zhì)和標的物的特征及時采取措施減輕已經(jīng)發(fā)生的損害并防止損害進一步擴大，而不能放任損害擴大；另一方面，受害人采取的措施應(yīng)當具有合理性，即采取的措施的種類、方式和力度應(yīng)依照誠實信用原則，綜合考慮措施的成本、效益和合法性因素等確定，如果采取措施防止損失的擴大將嚴重損害受害人自身的利益或有悖于商業(yè)道德或付出的代價過高，則受害人可以不采取此種措施。

　　本案中，在我國法律明確規(guī)定出賣人因未取得所有權(quán)或處分權(quán)，標的物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移，合同因法律上原因不能履行的情形下，買受人作為理性的房屋購買人，應(yīng)對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期。在此情況下，買受人應(yīng)當依據(jù)誠實信用原則和合同法第一百一十九條的規(guī)定及時采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償或進行替代房屋購買等合理措施防止損失擴大，維護自己的合法權(quán)益。從替代性購買的角度來說，如買受人在合理期間內(nèi)進行了替代性購買，其所購?fù)瑓^(qū)位、同類型房屋所支出的額外成本，在合理范圍內(nèi)閆某應(yīng)當承擔；如未在合理的期間內(nèi)購買替代性的房屋，對于此后房價上升的風(fēng)險與損失，買受人應(yīng)自行承擔。

　　可預(yù)見規(guī)則明確規(guī)定于合同法第一百一十三條，該規(guī)則的目的之一系為確定違約行為與損害之間的因果關(guān)系提供客觀依據(jù)。一方面，違約方僅對其在訂約時可能合理預(yù)見到的損害負賠償責任，另一方面，應(yīng)將違約方在訂約時不可預(yù)見的損害從損害賠償?shù)姆秶锌鄢?。而是否能預(yù)見，應(yīng)采用一個與違約方同類型的社會一般人即合理人的標準來衡量其是否能預(yù)見，若社會一般人在訂約時能夠預(yù)見或應(yīng)當預(yù)見，就視為違約方應(yīng)當預(yù)見。

就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙某通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價格一直處于快速上漲狀態(tài)。訴訟的周期與訴訟期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險與損失亦應(yīng)合理限制，此系可預(yù)見規(guī)則的應(yīng)有之義。在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時點應(yīng)作為合同無法履行的確定時點，法院應(yīng)以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機構(gòu)作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時間已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，此估價結(jié)果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)。

來源：北大法律信息網(wǎng)