房屋出租后又實(shí)行抵押的案例分析
一、案例
近日,李某突然收到房東一份信函,稱其租賃的商鋪已經(jīng)更換主人了,原租賃合同無效。經(jīng)了解,原來,李某與房東王某簽訂了一份商鋪?zhàn)赓U合同,合同中約定房屋租賃期限為三年。在租賃期間,王某因資金周轉(zhuǎn)將商鋪抵押給了銀行,并辦理了抵押登記手續(xù)。后因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,借款到期無法償還,被銀行通過司法程序?qū)⒌盅何锱馁u給顧某。顧某認(rèn)為自己是該商鋪的所有權(quán)人,不同意繼續(xù)履行租賃合同,并認(rèn)為該租賃合同對自己沒有約束力。于是要求王某自行解除與李某的租賃合同,以實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)。
二、法律依據(jù)
2.1、《物權(quán)法》第190條規(guī)定:訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
2.2、最高人民法院關(guān)于適用《<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定:抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。按照法律規(guī)定,在債權(quán)到期后,債務(wù)人未履行債務(wù)致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán),將抵押物拍賣或變賣給第三人,只要此時租賃合同未到期,承租人仍可向第三人主張租賃權(quán)。
三、案例分析
由上述法條的明文規(guī)定可以看出,訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。因此,本案中李某與房東王某簽訂的租賃合同應(yīng)該繼續(xù)有效,合同對新房東顧某具有約束力,其應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定繼續(xù)履行,否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而李某可以選擇繼續(xù)租賃,直至合同租期到期,或者可以選擇結(jié)束該租賃合同。
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