即便買方將戶口遷入房屋所在地也未必成為集體經(jīng)濟組織成員，簽訂的房屋買賣合同可能依然無效

閱讀提示：農(nóng)村村民對在宅基地上建造的房屋有自由處分的權(quán)利，但依據(jù)“房地一體”的原則，對農(nóng)村房屋的處分也就等于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律規(guī)定宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或者變相取得，因此，如果村民將房屋賣與本集體經(jīng)濟組織成員以外的人，房屋買賣合同將可能因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而被無效。值得注意的是，“集體經(jīng)濟組織的成員資格”并不等同于戶籍所在地，買房人事先將戶口遷入房屋所在地也未必成為集體經(jīng)濟組織成員，房屋買賣合同可能依然無效。

“集體經(jīng)濟組織的成員資格”并不等同于戶籍所在地，只要買方未被認定為集體經(jīng)濟組織成員，即便買受人將戶口遷入房屋所在地，該房屋買賣合同仍屬無效。

一、2000年10月18日，高淑珍與張宏利簽訂買賣協(xié)議，約定高淑珍將其名下位于南街村的案涉房屋出賣給張宏利，價款為10萬元，該房屋占地性質(zhì)為集體土地。

二、2006年4月5日，張宏利又將案涉房屋出賣給侯建國。經(jīng)查，侯建國及其家人的戶籍于2003年7月遷至南街村，侯建國支付全部房款后居住該房屋至今。

三、2010年，高淑珍將張宏利訴至法院，要求確認其與張宏利簽訂的買賣協(xié)議無效，該案經(jīng)北京市房山區(qū)法院審理最終判決支持了高淑珍的訴訟請求。2015年7月，高淑珍再次向法院起訴，要求確認張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

四、北京市房山區(qū)法院一審認為，雖然侯建國及其家人的戶籍已于2003年7月遷至南街村，但經(jīng)法院調(diào)查，1982年前戶口遷入南街村的村民才屬于南街村集體經(jīng)濟組織成員，因此，法院認定侯建國自簽訂合同之日起至今均非南街村集體經(jīng)濟組織成員，判決張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

五、侯建國上訴至北京市二中院，法院二審判決駁回上訴，維持原判。侯建國仍不服，向北京市高院申請再審，北京市高院最終裁定駁回再審申請。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或者變相取得。而依據(jù)物權(quán)法中的房地一體原則，農(nóng)村村民處分房屋也相當(dāng)于對房屋占地的處分，因此，農(nóng)村村民將房屋出賣給非該集體經(jīng)濟組織成員的個人的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織源于農(nóng)村生產(chǎn)隊，即現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。目前，我國法律尚未對“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”的遷入政策或法定程序給出具體統(tǒng)一的解釋，但可以明確的是，集體經(jīng)濟組織成員不完全等于戶口所在地為該地區(qū)的成員。本案中買受人侯建國在取得標(biāo)的房屋后將戶口遷入房屋所在地，這一行為并不能使其成為南街村集體經(jīng)濟組織成員，因此，法院最終判決認定張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

1、一般來說，不同集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村村民之間的房屋買賣合同會被法院認定為無效合同，而由于當(dāng)前我國法律尚未對“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”的遷入政策或法定程序給出具體統(tǒng)一的解釋，各地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份認定依然受當(dāng)?shù)剜l(xiāng)規(guī)民約、傳統(tǒng)觀念和歷史習(xí)慣等因素影響，存在較大差異，因此村民在購買其他集體經(jīng)濟組織成員的房屋時應(yīng)當(dāng)充分了解該村對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份認定的相關(guān)規(guī)定。

2、不同集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村村民之間的房屋買賣合同在特殊情況下也會被認定有效，主要是以下兩種情形：一是雖然買房人簽訂房屋買賣合同時非該集體經(jīng)濟的成員，但后來取得該集體經(jīng)濟組織成員資格，一般認定合同有效；二是買房人雖非該集體經(jīng)濟組織成員，但其配偶屬于該集體經(jīng)濟組織成員，一般認定合同有效，這種情況下轉(zhuǎn)讓行為一般應(yīng)得到村集體同意。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》

五、關(guān)于物權(quán)糾紛案件的審理

（一）關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。

《房屋登記辦法》

第八十七條  申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

本院經(jīng)審查認為：本案訴爭的房屋之前由被申請人高淑珍出賣給張宏利，而后張宏利又出賣給申請人侯建國。高淑珍與張宏利之間簽訂的《買賣協(xié)議》經(jīng)房山法院（2010）房民初字第11189號判決確認無效。本案原審認定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或者變相取得。張宏利非本集體經(jīng)濟組織成員，因此張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。侯建國稱其戶籍于2003年7月7日自房山區(qū)大峪溝村遷到南街村，其本人及妻子、子女戶籍均登記在爭議院落并在爭議院落居住，稱其屬于南街村村民，且為農(nóng)民戶口，有權(quán)利購買10號院。但是南街村委會出具的證明以及城關(guān)街道辦事處出具的證明中均明確載明，侯建國及家屬均不是南街村集體經(jīng)濟組織成員。經(jīng)原審法院向南街村村委會調(diào)查，南街村村委會稱1982年前戶口遷入南街村的屬于南街村集體經(jīng)濟組織成員，侯建國及家人的戶口均系1982年后遷入南街村，故侯建國及家人不屬于南街村集體經(jīng)濟組織成員，亦不享受南街村集體經(jīng)濟組織成員過年過節(jié)的分紅、福利等待遇。在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上原審認定侯建國非南街村集體經(jīng)濟組織成員無不當(dāng)之處，并據(jù)此確認張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協(xié)議無效也無不妥。

侯建國申請房屋買賣合同糾紛申訴申請一案[北京市高級人民法院（2016）京民申3130號]

來源：民商事裁判規(guī)則