買(mǎi)方未如約交付剩余定金和首期款，賣(mài)方將房子賣(mài)給了買(mǎi)方以外的第三方并過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方將賣(mài)方訴之法院，要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。

本來(lái)是個(gè)很普通的一房二賣(mài)案子，但是審查合同時(shí)發(fā)現(xiàn)雙方約定了解除合同條件的條款?？上У氖?，賣(mài)方并沒(méi)有理解該條款，自始至終都未行使合同解除權(quán)。如若賣(mài)方行使合同解除權(quán)，依照《合同法》第96條將解除合同的通知送達(dá)對(duì)方，在合同解除之后再將房屋賣(mài)與第三方，則完全不存在一房二賣(mài)的情形。上面案例雙方在合同皆約定一方違約情形下，另一方有解除合同的權(quán)利。那么誰(shuí)擁有合同解除權(quán)呢？在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先來(lái)了解一下合同法規(guī)定關(guān)于合同解除的幾種情形。

解除權(quán)不一定等同于解除合同的權(quán)力。

合同解除分為協(xié)議解除、約定解除條件解除和法定解除三種情形。所謂協(xié)議解除，指合同雙方協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除條件解除，是當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，上文案例提到的解除權(quán)即是屬于此種情形?！逗贤ā返?3條對(duì)這兩種合同解除明確規(guī)定。法定解除，是指達(dá)到法律規(guī)定的情形，解除權(quán)人可以解除合同，《合同法》第94條對(duì)此有明確規(guī)定。 上訴三種情形都可以發(fā)生合同解除的效力，然而三者又有不同區(qū)別。按照合同解除的事由不同，合同解除可分為約定解除與法定解除?！逗贤ā返?3條規(guī)定的協(xié)議解除和約定解除條件解除是約定解除，約定解除的發(fā)生時(shí)基于當(dāng)事雙方的人意思表示，而法定解除是基于法律的直接規(guī)定。 協(xié)議解除和約定解除調(diào)解解除雖然都是約定解除，都體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思表示，但是兩者有本質(zhì)區(qū)別，簡(jiǎn)單地說(shuō)前者屬于雙方解除，后者屬于單方解除，并且法定解除也屬于單方解除。所謂的單方解除是指解除權(quán)人無(wú)須經(jīng)過(guò)相對(duì)人的同意，只要將解除合同的意思表示通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方即可解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，《合同法》第96條有明確規(guī)定。我們所言的行使解除權(quán)一般是指單方解除的情形，即約定解除條件解除和法定解除。

違約方是否可以解除合同？

協(xié)議解除下，當(dāng)事人雙方都可以解除合同。約定解除條件解除下，哪一方可以解除合同呢？《合同法》第93條第二款，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。貌似沒(méi)有明確規(guī)定哪一方是解除權(quán)人，但是約定解除條件解除體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方的意思自治，只要解除權(quán)行使主體的約定不違反合同法的強(qiáng)制性規(guī)定即可，所以約定哪方享有解除權(quán)，條件達(dá)成之時(shí)，哪方就是解除權(quán)人。 那么法定解除情形下呢，哪一方是解除合同的當(dāng)事人呢？《合同法》第94條第一種情形下，不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人皆有解除權(quán)。那么，第二至第五種情形下，誰(shuí)是可以解除合同的當(dāng)事人呢？此四種情形描述的一方當(dāng)事人根本違約下，當(dāng)事人可以解除合同。一般而言，守約方是解除權(quán)人是毋庸置疑的，需要探討的是違約方是否可能為解除權(quán)人？或者更準(zhǔn)確地說(shuō)違約方是否可以解除合同？法律似乎沒(méi)有明確規(guī)定，違約方不能是可以解除合同的當(dāng)事人一方。合同履行過(guò)程中，一方違約情形下，守約方可以選擇繼續(xù)履行合同或行使解除權(quán)解除合同。假設(shè)違約客觀存在之時(shí)，合同既無(wú)法繼續(xù)履行守約方又不行使解除權(quán)情形下，合同效力一直處于懸而未決的狀態(tài)，此時(shí)若不賦予違約方解除合同的權(quán)利，違約方可能因此遭受巨大的損失，這明顯與合同法的公平原則相悖。因此，此特殊情形下，賦予違約方解除合同的權(quán)利確有必要。

事實(shí)上，司法審判實(shí)踐中早已有違約方解除合同的判例。新宇公司訴馮玉梅商鋪買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（刊載于《中華人民共和國(guó)人民法院公報(bào)》2006年第6期）中，法院的裁判規(guī)則即是當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過(guò)合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時(shí)，應(yīng)該允許違約方解除合同，用賠償損失來(lái)代替繼續(xù)履行。 該判決依托的法律依據(jù)主要是合同法第一百一十條：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。首先要明確的是，合同法第一百一十條適用的前提是非金錢(qián)債務(wù)履行前提，這是為何呢?合同法第一百一十條是為了解決合同無(wú)法繼續(xù)履行情形下，守約方不能強(qiáng)制違約方依照合同約定繼續(xù)履行合同。金錢(qián)債務(wù)一般不存在無(wú)法履行的問(wèn)題，無(wú)法償還金錢(qián)債務(wù)并不等同于金錢(qián)債務(wù)無(wú)法履行。試想一下，我向你借款一百萬(wàn)，期滿(mǎn)之后我稱(chēng)借來(lái)的一百萬(wàn)不翼而飛，身無(wú)分文，該債務(wù)無(wú)法履行，請(qǐng)求解除借款合同。如果真的允許這種情形存在，我不能想象后果有多嚴(yán)重。

所以，在非金錢(qián)債務(wù)無(wú)法履行的情形下，為了平衡雙方合同利益，違約方是可以提出解除合同，用賠償損失來(lái)代替繼續(xù)履行的。但是這種解除合同的權(quán)利是否屬于前文所述的約定解除條件解除和法定解除一樣，只要發(fā)出的解除通知到達(dá)相對(duì)方即可，合同即刻解除呢？個(gè)人覺(jué)得違約方不享有此種解除權(quán)，解除權(quán)設(shè)立初衷即是懲罰違約人、保護(hù)守約合法利益，如果也賦予違約方以此種解除權(quán)，那么解除權(quán)意義也就不存在了。違約方雖不享有守約方的解除權(quán)，但是，應(yīng)允許違約方通過(guò)訴訟，由法院查明事實(shí)，判定是否解除合同，來(lái)達(dá)到解決合同糾紛目的。