案情回顧

　　2015年1月10日

　　原、被告經(jīng)第三方居間簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定了原告以230萬元的價格購買被告的訟爭房屋、首筆定金50萬元及后續(xù)款項的支付時間等條款。

　　2015年1月13日

　　原告根據(jù)《居間合同》付款50萬元、被告交付訟爭房屋;原告入住訟爭房屋。

　　2016年5月21日

　　原、被告雙方以及居間方共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同對230萬元的房屋價款進行了確認，明確了剩余房款的交付時間。當(dāng)日，原告依照約定向被告付款50萬元。

　　2016年8月

　　被告取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但拒絕配合原告辦理訟爭房屋過戶手續(xù)。

　　案件焦點

　　分歧產(chǎn)生后，雙方協(xié)商不成，原告向本院提出訴訟請求：

　　1、確認原、被告于2016年5月21日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效并繼續(xù)履行;

　　2、確認訟爭房屋歸原告所有，判令被告配合原告辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

　　與之相對，被告在庭審中辯稱涉案《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定的權(quán)利義務(wù)違反公平、等價有償原則，構(gòu)成顯失公平，應(yīng)當(dāng)撤銷;另外，簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的時間相隔一年多，房價在此期間有巨大變化。因此，涉案居間協(xié)議約定的房價不適用本案，訟爭房屋價值的確定應(yīng)當(dāng)以簽訂涉案買賣合同時的市場價值為準。

　　經(jīng)司法評估，訟爭房屋的市場合理價在2015年1月10日時為229萬元、在2016年5月21日時為435萬元。

　　處理結(jié)果

　　案件審理中，法院根據(jù)案件事實，結(jié)合房屋市場行情的變化、房款的支付情況、《居間合同》與《買賣合同》實質(zhì)性條款的雷同性，認定買賣合同是在居間協(xié)議的基礎(chǔ)上簽訂，兩者之間具有密切的內(nèi)在聯(lián)系，買賣合同約定的房價具有按約履行居間協(xié)議的基礎(chǔ)依據(jù);簽訂買賣合同時的訟爭房屋的市場房價比簽訂居間協(xié)議時的市場房價已上漲近一倍，但簽訂買賣合同時沒有提高房價，這是遵守誠實信用原則、按約履行在先簽訂的居間協(xié)議的結(jié)果。因此，雖然買賣合同約定的房價明顯低于當(dāng)時的市場房價，但不能由此得出雙方權(quán)利義務(wù)嚴重失衡、買賣合同構(gòu)成顯失公平的結(jié)論。

　　據(jù)此，法院作出判決：確認原、被告2016年5月21日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》有效，并由被告配合原告辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　Q 居間合同在法律性質(zhì)上是否可認定為預(yù)約合同?

　　常規(guī)的二手房交易流程中，居間合同是雙方關(guān)于房屋買賣事宜達成的初步意向，雙方在簽訂居間合同后的一段時間內(nèi)一般會另行簽訂正式買賣合同，且居間合同簽訂后存在一些尚不確定的足以影響完成正常房屋交易的因素，如買受方的銀行貸款可能未獲批準、可能屬于限購對象等，故宜認定居間合同為預(yù)約合同，雙方僅負有積極磋商進而訂立正式買賣合同的義務(wù)。

　　Q 是否僅能認定居間合同的性質(zhì)為預(yù)約合同?

　　在部分二手房買賣中，雙方當(dāng)事人先簽訂居間合同，因為各種原因而相隔較長時間再另行簽訂買賣合同，此時交易基礎(chǔ)可能已經(jīng)發(fā)生重大變化。在雙方明知交易基礎(chǔ)已發(fā)生重大變化，但在后簽訂的買賣合同仍重復(fù)居間合同內(nèi)容的情況下，如果認定居間合同仍屬預(yù)約合同，不能作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，則可能導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡，也不利于社會誠信體系的構(gòu)建與維護。

　　Q 居間合同轉(zhuǎn)化為買賣合同的條件?

　　房屋買賣合同關(guān)系中當(dāng)事人最重要的兩項義務(wù)就是交付房屋和支付房價，故買受方有無支付房款、出賣方有無交付房屋可以作為探求當(dāng)事人真意的重要考量。居間合同簽訂后，買受方按約支付了房款，或者出賣方交付了房屋的，可認定雙方存在按居間合同履行房屋買賣的真實意思表示。

　　法律依據(jù)

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已按照約定收取房款的，應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同?！吧唐贩拷灰讓崉?wù)中，出賣人與買受人簽訂的認購書一般均有日后再簽訂正式買賣合同的條款，盡管認購書具備本約的內(nèi)容，但合同當(dāng)事人的真實意思是簽訂預(yù)約合同，故該條司法解釋附加買受人交納全部或部分房款的合同才轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同?！?/p>

　　要求買受方支付全部或部分房款，不僅合理，而且必要。該條司法解釋針對的雖是商品房買賣糾紛，但二手房交易和商品房買賣在本質(zhì)上是類似的，可以作為認定居間合同轉(zhuǎn)化為買賣合同的重要依據(jù)。

　　原文作者：許根華、陶庭譜

　　轉(zhuǎn)自：上海浦東法院