【案情回顧】

2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務(wù)。

在簽訂居間合同前，居間方已經(jīng)多次向買賣雙方提供居間服務(wù)。買賣雙方就購房事宜達(dá)成一致意見，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買賣合同，趙某購買賈某位于北京市房山區(qū)某商業(yè)辦公樓5層3單元522號房產(chǎn)一套，房屋總價(jià)款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。

合同簽訂后，趙某向中介公司支付了三萬元居間費(fèi)。

2017年3月26日，北京市出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續(xù)履行合同。

趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。

后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買賣居間合同，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬元。

中介公司不同意趙某的訴訟請求。中介公司表示，趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，而且居間方完全履行了居間合同約定的義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)。如果沒有違約方，買賣雙方也需要支付必要的費(fèi)用。

【法院判決】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因限購政策出臺趙某不能辦理貸款，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付。這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以居間服務(wù)合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，也無法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。

買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務(wù)，在此過程中實(shí)際付出了人力、物力、財(cái)力等，支出了必要的費(fèi)用。買受方應(yīng)負(fù)擔(dān)中介公司在促成雙方房屋買賣中支出的必要費(fèi)用。所以根據(jù)公平原則、合同約定及具體履行情況，法院判決中介公司退還趙某居間費(fèi)二萬五千元。

法官提示

當(dāng)前二手房房屋買賣大多是通過房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方。居間方指導(dǎo)、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經(jīng)完成了最主要的居間義務(wù)。即使買賣雙方在后續(xù)履行過程中發(fā)生爭議，雙方協(xié)商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會按照約定收取居間費(fèi)。

本案中，因無法辦理銀行貸款，買方的購買能力受限，已無法繼續(xù)履行合同。買賣雙方已協(xié)商解除合同，且對合同的解除都沒有過錯(cuò)。在此情況下，如果居間方依然按照原合同的約定足額收取居間費(fèi)，對負(fù)擔(dān)方明顯不公平。根據(jù)公平原則，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動支出的合理費(fèi)用后返還居間服務(wù)費(fèi)。關(guān)于支出費(fèi)用的范圍，應(yīng)參考居間服務(wù)合同及房屋買賣合同的履行階段、中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中實(shí)際支出的人力、物力、財(cái)力等具體情況綜合考慮。

若因房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣雙方因新政出臺無法繼續(xù)履行合同，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

來源：北京房山法院

聲明

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