作者：瑾瑞 劉鎮(zhèn)方

一、案情簡介

2011年6月2日，安琪與財富花園公司簽訂了《商品房預售合同》，該商品房總價款為人民幣5542.5萬元，財富花園公司應(yīng)當在2012年9月30日前向買受人交付該商品房，該房屋交付時應(yīng)滿足下列條件：一、取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；二、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具該商品房面積實測技術(shù)報告書；三、具備市政基礎(chǔ)設(shè)施及其他條件，具體有：上水、下水，過渡性供電、供暖、燃氣、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區(qū)非市政道路、會所等。同時，財富花園公司還應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（該表適用于2006年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋）

《商品房預售合同》關(guān)于逾期交房責任的約定為：除不可抗力外，出賣人未按照上述約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在45日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之貳的違約金，并于該商品房實際交付之日起45日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過45日后，買受人有權(quán)退房。合同中還約定買受人遲延辦理該商品房交付手續(xù)的，自買受人應(yīng)辦理該商品房交付手續(xù)之日或出賣人通知的交付之日即視為該商品房已經(jīng)完成交付。

2012年5月8日，財富花園公司取得涉案房屋的工程質(zhì)量竣工驗收記錄，2012年5月11日，財富花園公司取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，備案工程包括涉案房屋。2013年3月5日，財富花園公司取得涉案房屋的所有權(quán)登記。2016年4月7日，財富花園公司以快遞的方式向安琪發(fā)出《入住通知書》，通知內(nèi)容為：安琪所購房屋經(jīng)建設(shè)單位、施工單位及市有關(guān)部門聯(lián)合驗收，測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。安琪在接到通知后，應(yīng)于2016年4月30日前，前往財富花園公司辦理房屋交付手續(xù)。

安琪收到《入住通知書》后，去收房時發(fā)現(xiàn)房屋存在很多質(zhì)量問題，認為不符合交付條件。雖然財富花園公司之后將大部分問題解決，但地下室還有部分積水，不知道積水來源；地下室沒有通電、房屋很多地方存在修補及車庫陰濕等問題。安琪遂向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，要求財富花園公司支付自2012年9月30日起至2017年5月18日期間逾期交房的違約金，數(shù)額為人民幣1000萬元。

二、法院判決

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理后，認為根據(jù)雙方合同約定，交付的條件僅有以下內(nèi)容：1.取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表，2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書，3.具備市政基礎(chǔ)設(shè)施及其他條件，具體有：上水、下水，過渡性供電、供暖、燃氣、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區(qū)非市政道路、會所等。根據(jù)查明的事實，涉案房屋于通知交付時存在一些問題，但其中均沒有涉及交付條件的內(nèi)容，而是一些房屋裝修的質(zhì)量瑕疵問題，安琪因房屋裝修的部分問題，可以依據(jù)合同相應(yīng)條款主張權(quán)利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據(jù)，結(jié)合合同的約定，法院認定自財富花園公司通知收房的期間屆滿之日起，涉案房屋已完成交付。

財富花園公司未按期交房，安琪無法及時入住，給安琪利益造成損害，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，賠償安琪相關(guān)損失。法院認為遲延交房給安琪造成的損失，可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來確定，但安琪主張的違約金數(shù)額過高，法院結(jié)合了解到的涉案房屋所在小區(qū)租金標準，對逾期期間安琪的合理損失違約金數(shù)額予以確定。判決如下：財富花園公司于判決生效后十日內(nèi)給付安琪違約金人民幣350萬元。

雙方當事人均不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。2018年5月17日，北京市第三中級人民法院判決維持原判。

北京市第三中級人民法院認為，本案的爭議焦點是，一、在財富花園公司指定的交付期間，涉案房屋是否具備交付條件；二、財富花園公司是否存在違約行為及一審法院對違約金數(shù)額的認定是否合理。對于爭議焦點一，安琪主張其在收房時發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在質(zhì)量問題不符合交付條件，財富花園公司不予認可。根據(jù)雙方所約定的三條交房條件，本院認為，根據(jù)本案查明的事實，財富花園公司交付涉案房屋時已取得規(guī)劃驗收批準文件、建筑工程竣工驗收備案表等材料，同時，市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施也達到條件，故財富花園公司交付的房屋符合合同約定的交付條件，現(xiàn)安琪以房屋存在質(zhì)量問題為由主張房屋不符合交付條件，但其并未提供證據(jù)證明該房屋存在功能性質(zhì)量問題以致嚴重影響正常居住使用，故本院認為安琪主張的問題系房屋裝修的質(zhì)量瑕疵問題，安琪可以依據(jù)合同相應(yīng)條款主張權(quán)利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據(jù)。一審法院確認自財富花園公司于2016年4月通知收房的期限屆滿之日起，涉案房屋完成交付，并無不當。對于爭議焦點二，因財富花園公司未在合同約定期間完成房屋交付，也未提交充分證據(jù)證明未完成交付的合理、合法理由，構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔違約責任。安琪未在雙方約定的交付日后及時主動聯(lián)系財富花園公司要求收房，其對逾期收房損失的擴大負有放任責任，且安琪也未提交證據(jù)證明其實際損失。故一審法院根據(jù)雙方當事人的合同履行情況、過錯程度等因素，綜合考量安琪可能產(chǎn)生的實際損失，對違約金數(shù)額予以適當調(diào)整，并無不當，本院予以確認。

三、律師點評

開發(fā)商未按期交房，致使當事人無法及時入住，給當事人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

根據(jù)上述《司法解釋》，買房人在催告開發(fā)商履行交房義務(wù)后三個月仍不能交房時，買房人有權(quán)解除購房合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，同時支付違約金。合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，買房人可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來確定。

在本案中，財富花園確實存在遲延交付房屋的行為，安琪主張其承擔一定的違約的責任，但是由于安琪未在雙方約定的交付日后及時主動聯(lián)系財富花園公司要求收房，其對逾期收房損失的擴大負有放任責任，且安琪也未提交證據(jù)證明其實際損失。所以法院根據(jù)涉案房屋所在小區(qū)租金標準，對逾期期間安琪的合理損失違約金數(shù)額予以了調(diào)整。