作者：瑾瑞 劉鎮(zhèn)方

一、案情簡(jiǎn)介

2011年6月2日，安琪與財(cái)富花園公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，該商品房總價(jià)款為人民幣5542.5萬(wàn)元，財(cái)富花園公司應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房，該房屋交付時(shí)應(yīng)滿足下列條件：一、取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；二、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；三、具備市政基礎(chǔ)設(shè)施及其他條件，具體有：上水、下水，過(guò)渡性供電、供暖、燃?xì)?、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區(qū)非市政道路、會(huì)所等。同時(shí)，財(cái)富花園公司還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（該表適用于2006年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋）

《商品房預(yù)售合同》關(guān)于逾期交房責(zé)任的約定為：除不可抗力外，出賣(mài)人未按照上述約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的，逾期在45日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之貳的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起45日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)45日后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。合同中還約定買(mǎi)受人遲延辦理該商品房交付手續(xù)的，自買(mǎi)受人應(yīng)辦理該商品房交付手續(xù)之日或出賣(mài)人通知的交付之日即視為該商品房已經(jīng)完成交付。

2012年5月8日，財(cái)富花園公司取得涉案房屋的工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，2012年5月11日，財(cái)富花園公司取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，備案工程包括涉案房屋。2013年3月5日，財(cái)富花園公司取得涉案房屋的所有權(quán)登記。2016年4月7日，財(cái)富花園公司以快遞的方式向安琪發(fā)出《入住通知書(shū)》，通知內(nèi)容為：安琪所購(gòu)房屋經(jīng)建設(shè)單位、施工單位及市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。安琪在接到通知后，應(yīng)于2016年4月30日前，前往財(cái)富花園公司辦理房屋交付手續(xù)。

安琪收到《入住通知書(shū)》后，去收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在很多質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為不符合交付條件。雖然財(cái)富花園公司之后將大部分問(wèn)題解決，但地下室還有部分積水，不知道積水來(lái)源；地下室沒(méi)有通電、房屋很多地方存在修補(bǔ)及車庫(kù)陰濕等問(wèn)題。安琪遂向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，要求財(cái)富花園公司支付自2012年9月30日起至2017年5月18日期間逾期交房的違約金，數(shù)額為人民幣1000萬(wàn)元。

二、法院判決

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)審理后，認(rèn)為根據(jù)雙方合同約定，交付的條件僅有以下內(nèi)容：1.取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，3.具備市政基礎(chǔ)設(shè)施及其他條件，具體有：上水、下水，過(guò)渡性供電、供暖、燃?xì)?、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區(qū)非市政道路、會(huì)所等。根據(jù)查明的事實(shí)，涉案房屋于通知交付時(shí)存在一些問(wèn)題，但其中均沒(méi)有涉及交付條件的內(nèi)容，而是一些房屋裝修的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，安琪因房屋裝修的部分問(wèn)題，可以依據(jù)合同相應(yīng)條款主張權(quán)利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據(jù)，結(jié)合合同的約定，法院認(rèn)定自財(cái)富花園公司通知收房的期間屆滿之日起，涉案房屋已完成交付。

財(cái)富花園公司未按期交房，安琪無(wú)法及時(shí)入住，給安琪利益造成損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償安琪相關(guān)損失。法院認(rèn)為遲延交房給安琪造成的損失，可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來(lái)確定，但安琪主張的違約金數(shù)額過(guò)高，法院結(jié)合了解到的涉案房屋所在小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)逾期期間安琪的合理?yè)p失違約金數(shù)額予以確定。判決如下：財(cái)富花園公司于判決生效后十日內(nèi)給付安琪違約金人民幣350萬(wàn)元。

雙方當(dāng)事人均不服一審判決，向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴。2018年5月17日，北京市第三中級(jí)人民法院判決維持原判。

北京市第三中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，一、在財(cái)富花園公司指定的交付期間，涉案房屋是否具備交付條件；二、財(cái)富花園公司是否存在違約行為及一審法院對(duì)違約金數(shù)額的認(rèn)定是否合理。對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，安琪主張其在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題不符合交付條件，財(cái)富花園公司不予認(rèn)可。根據(jù)雙方所約定的三條交房條件，本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，財(cái)富花園公司交付涉案房屋時(shí)已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表等材料，同時(shí)，市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施也達(dá)到條件，故財(cái)富花園公司交付的房屋符合合同約定的交付條件，現(xiàn)安琪以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由主張房屋不符合交付條件，但其并未提供證據(jù)證明該房屋存在功能性質(zhì)量問(wèn)題以致嚴(yán)重影響正常居住使用，故本院認(rèn)為安琪主張的問(wèn)題系房屋裝修的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，安琪可以依據(jù)合同相應(yīng)條款主張權(quán)利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據(jù)。一審法院確認(rèn)自財(cái)富花園公司于2016年4月通知收房的期限屆滿之日起，涉案房屋完成交付，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，因財(cái)富花園公司未在合同約定期間完成房屋交付，也未提交充分證據(jù)證明未完成交付的合理、合法理由，構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。安琪未在雙方約定的交付日后及時(shí)主動(dòng)聯(lián)系財(cái)富花園公司要求收房，其對(duì)逾期收房損失的擴(kuò)大負(fù)有放任責(zé)任，且安琪也未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失。故一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的合同履行情況、過(guò)錯(cuò)程度等因素，綜合考量安琪可能產(chǎn)生的實(shí)際損失，對(duì)違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

三、律師點(diǎn)評(píng)

開(kāi)發(fā)商未按期交房，致使當(dāng)事人無(wú)法及時(shí)入住，給當(dāng)事人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

根據(jù)上述《司法解釋》，買(mǎi)房人在催告開(kāi)發(fā)商履行交房義務(wù)后三個(gè)月仍不能交房時(shí)，買(mǎi)房人有權(quán)解除購(gòu)房合同，并要求其返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息，同時(shí)支付違約金。合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，買(mǎi)房人可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來(lái)確定。

在本案中，財(cái)富花園確實(shí)存在遲延交付房屋的行為，安琪主張其承擔(dān)一定的違約的責(zé)任，但是由于安琪未在雙方約定的交付日后及時(shí)主動(dòng)聯(lián)系財(cái)富花園公司要求收房，其對(duì)逾期收房損失的擴(kuò)大負(fù)有放任責(zé)任，且安琪也未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失。所以法院根據(jù)涉案房屋所在小區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)逾期期間安琪的合理?yè)p失違約金數(shù)額予以了調(diào)整。