賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

　　一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：
　?。?）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

開發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的，購房人的選擇如下：
（一）行使合同解除權(quán)
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：
1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2、經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。
就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告；第三催告后滿三個月仍未交房。

3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。
在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。
并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。

（二）購房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發(fā)商賠償。
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計算違約金一般有下列幾種方法：
（一）延期交房違約金的時間計算
1、起算時間：一般都按購房合同所明確的入伙日期
2、截止時間：根據(jù)建 設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合交付條件的商品房按期交付給買受人”，實(shí)踐中一般是在主體工程竣工，通過工程質(zhì)量驗(yàn) 收(由開發(fā)商自行組織驗(yàn)收)及消防驗(yàn)收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃?xì)夤艿赖倪€同時有電梯準(zhǔn)用證和燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書，在此條件下則以賣方發(fā) 出的入伙通知書的時間為準(zhǔn)。

（二）延期交房違約金的金額計算
一般在實(shí)踐中，都根據(jù)雙方約定的金額來進(jìn)行計算，如約定每天萬分之五的違約金，在面對這些情況時，法院的判決有以下幾種可能：
1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持;
2、經(jīng)申請審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬分之三。

3、經(jīng)申請審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購房款計算的同期貸款利息。

三、延期交房引起買方損失的計算

如果是開發(fā)商違約延期交房，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

這種違約責(zé)任包括：
1、如果購房人吧訖解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，交付房屋。
同時按照合同的約定賠償購房人的違約金；
2、如果購房人要求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房款及利息，按照合同的約定賠償購房人的違約金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

《合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。

;;;;我國現(xiàn)行法律對“不可抗力”有明確規(guī)定。
《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。
依據(jù)此規(guī)定，發(fā)生特大自然災(zāi)害、地震等不可抗力事件，而影響合同繼續(xù)履約，當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。

;;;;
;;;;由于周邊住戶不同意建變電站，無法正常接入電路而延期交房不算不可抗原因，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。

不少開發(fā)商由于在商品房建設(shè)過程中存在各種原因，造成項(xiàng)目無法如期竣工，進(jìn)而導(dǎo)致無法在商品房買賣合同約定的時間內(nèi)，向買方交房。
有的開發(fā)商為了降低逾期交房的違約金，于是在交房前不讓業(yè)主先看房，而是要求業(yè)主先簽字同意收房，才可以看房，這種做法實(shí)際上等于看房即是收房。
有的買方收房后發(fā)現(xiàn)房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或者小區(qū)配套設(shè)施跟不上，導(dǎo)致無法正常居住，因而，向法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，要求追究開發(fā)逾期交房的違約責(zé)任；有的買方收房后要求重新把房屋退還給開發(fā)商，并要求開發(fā)商將房屋驗(yàn)收合格及配套設(shè)施完善后，再來通知收房。
不少法院和仲裁機(jī)構(gòu)對此類案件的做法是，開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約金截止日到業(yè)主收房那天的前一天，買方收房后開發(fā)商就不再承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任了，理由是業(yè)主既然簽字同意收房了，那么就表明已經(jīng)接受開發(fā)商在這種情況下的交付了。
這種做法有欠妥之處。
它使得買方面對開發(fā)商以這種方式交房時，往往面臨兩難抉擇：如果接受，那么看房后要是發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量不合格或者其他不符合約定的情況，就無法追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任；如果拒收，那么要是商品房質(zhì)量合格是的，且其他方面也符合約定，業(yè)主將可能反被開發(fā)商追究逾期收房的商品房保管費(fèi)。
那么，如果買方接收了開發(fā)商交付的不合格商品房后，仍要追究開發(fā)商的逾期交房違約責(zé)任，有法律依據(jù)嗎？第一，交付竣工驗(yàn)收合格的房屋是開發(fā)商的法定義務(wù)。
《建筑法》第六十一條規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
另外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條也規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
第二，交房房屋并不免除開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
按照《合同法》第一百一十一條、一百五十五條的規(guī)定，交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，如果買方接收了開發(fā)商交付的不合格商品房后，仍可以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。

房產(chǎn)證辦理逾期該如何維權(quán)

通常合同中對委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款是一份單獨(dú)的委托協(xié)議，其中就包括開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證、代繳相關(guān)稅費(fèi)的期限，以及代辦費(fèi)用和未能如約辦理的責(zé)任劃分，如果您和開發(fā)商簽訂了房產(chǎn)證辦理委托協(xié)議，但卻未能在規(guī)定時間內(nèi)拿到房產(chǎn)證，你該如何維權(quán)呢? 前不久某地一小區(qū)就有類似案例： 2010年1月，市民王先生與房地產(chǎn)公司簽訂合同，購買了一套價值37萬元住房，按約定，房產(chǎn)公司應(yīng)在2011年12月30日前交付房屋，并在交付之日起300日內(nèi)，為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。如因房產(chǎn)公司原因未能如期辦理房產(chǎn)證，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按日向業(yè)......

學(xué)區(qū)房承諾落空開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任

自中小學(xué)“就近入學(xué)”的政策開始實(shí)施，許多家長為解決孩子的教育問題便早早的就加入了購買學(xué)區(qū)房的大軍，而各大開發(fā)商、中介也看準(zhǔn)了此商機(jī)，以此為噱頭來吸引購房者。 因此，近年來因購買學(xué)區(qū)房后而入學(xué)名額卻落空以及開發(fā)商違約等行為導(dǎo)致購房人與開發(fā)商、中介產(chǎn)生的糾紛不斷。本文筆者結(jié)合司法案例就開發(fā)商承諾學(xué)區(qū)房落空將承擔(dān)何種責(zé)任，作一簡要分析，供讀者在選房時避免“入坑”，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 1.裁判要旨 案號：(201......

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對于買方逾期支付首付款的行為，賣方有權(quán)予以催告，催告后仍未履行或已超過合同約定期限的，賣方有權(quán)解除合同，買方支付的定金應(yīng)歸賣方所有。買方逾期支付房款時，賣方可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，賣方還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買方仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)?，合同的約定只能認(rèn)為通過銀行貸款來支付房款的方式得到......