自中小學(xué)“就近入學(xué)”的政策開始實(shí)施，許多家長(zhǎng)為解決孩子的教育問題便早早的就加入了購(gòu)買學(xué)區(qū)房的大軍，而各大開發(fā)商、中介也看準(zhǔn)了此商機(jī)，以此為噱頭來吸引購(gòu)房者。

因此，近年來因購(gòu)買學(xué)區(qū)房后而入學(xué)名額卻落空以及開發(fā)商違約等行為導(dǎo)致購(gòu)房人與開發(fā)商、中介產(chǎn)生的糾紛不斷。本文筆者結(jié)合司法案例就開發(fā)商承諾學(xué)區(qū)房落空將承擔(dān)何種責(zé)任，作一簡(jiǎn)要分析，供讀者在選房時(shí)避免“入坑”，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
1.裁判要旨
案號(hào)：(2014)淮民一終字第 00168 號(hào)
出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，購(gòu)房者基于對(duì)此的信賴才購(gòu)房的，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2.案情簡(jiǎn)介
2010年3月15日，原、被告雙方簽訂了商品房買賣合同一份，約定原告購(gòu)買被告開發(fā)的城岸·羅馬廣場(chǎng)3幢906室房屋一套。購(gòu)房時(shí)被告宣傳承諾該小區(qū)為礦一中分校學(xué)區(qū)房，但事實(shí)上該小區(qū)不是礦一中分校學(xué)區(qū)房，被告稱其是根據(jù)政府相關(guān)部門的承諾進(jìn)行了宣傳，因?qū)W區(qū)房的劃分和設(shè)立是政府的職能行為，本案學(xué)區(qū)房劃分是被告不可抗力的行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3.案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
（1）一審法院歸納爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被告售房時(shí)對(duì)學(xué)區(qū)房的宣傳是否存在隱瞞欺詐行為，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判觀點(diǎn)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案售樓廣告中有關(guān)業(yè)主子女就讀學(xué)區(qū)為礦一中的約定雖未以書面形式出現(xiàn)在原、被告的房屋買賣合同中，但售樓廣告中對(duì)于學(xué)區(qū)為礦一中的承諾內(nèi)容明確、表述清晰，該承諾應(yīng)視為“要約”附屬于合同內(nèi)容，對(duì)開發(fā)商具有約束力。原告基于廣告宣傳與被告簽訂了房屋買賣合同，視為對(duì)廣告內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)?，該信賴?yán)鎽?yīng)得到保護(hù)。現(xiàn)因被告不能兌現(xiàn)該房屋系礦一中分校區(qū)學(xué)區(qū)房的承諾，被告應(yīng)向原告承擔(dān)非學(xué)區(qū)房違約賠償責(zé)任。
（2）二審法院歸納爭(zhēng)議焦點(diǎn)：恒久置業(yè)違約是否不可抗力的原因所致；恒久置業(yè)應(yīng)否賠償陸山（原審原告）的經(jīng)濟(jì)損失，賠償標(biāo)準(zhǔn)如何確定。
裁判觀點(diǎn)：恒久置業(yè)在未向相關(guān)部門交納教育配套設(shè)施基金，尚未確定其開發(fā)的羅馬廣場(chǎng)小區(qū)系礦一中分校學(xué)區(qū)房的情況下，即在多種媒介上進(jìn)行該小區(qū)系礦一中分校學(xué)區(qū)房的宣傳，陸山（原審原告）基于該宣傳，考慮子女入學(xué)問題，向恒久置業(yè)購(gòu)買了該小區(qū)房屋，現(xiàn)在，恒久置業(yè)不能兌現(xiàn)羅馬廣場(chǎng)小區(qū)系礦一中分校學(xué)區(qū)房的承諾，構(gòu)成違約。恒久置業(yè)上訴稱其違約的原因是不可抗力所致，經(jīng)查，恒久置業(yè)并未舉證證明羅馬廣場(chǎng)小區(qū)應(yīng)當(dāng)屬于礦一中分校學(xué)區(qū)房，只是由于政府相關(guān)部門因?yàn)橐?guī)劃的需要將該小區(qū)劃分至其他學(xué)區(qū)，況且，即便是由于政府相關(guān)部門的原因造成羅馬廣場(chǎng)小區(qū)不屬于礦一中分校學(xué)區(qū)房，也并非法定不可抗力的事由，故恒久置業(yè)的該上訴理由不能成立。恒久置業(yè)未按售樓廣告中對(duì)于羅馬廣場(chǎng)小區(qū)系礦一中分校學(xué)區(qū)房的承諾予以履行，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
 
4.司法觀點(diǎn)
商品房銷售廣告原則上為要約邀請(qǐng)，但說明和允諾具體明確并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定性作用的，視為要約。我們認(rèn)為，對(duì)商品房銷售廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》第 15 條第 1 款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對(duì)在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，如小區(qū)綠化率達(dá) 80％、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問題具體處理，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。
根據(jù)《合同法》第 14 條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購(gòu)買房屋的。我們認(rèn)為，如出賣人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時(shí)，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第 14 條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人是向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾。
由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內(nèi)容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。為保護(hù)弱勢(shì)群體買受人的合法利益，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》規(guī)定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個(gè)條件的，即可視為要約：
第一，該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車庫(kù)、健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。
第二，對(duì)房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達(dá)到 80％、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。
第三，該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。
5.法律依據(jù)
（1）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（2）《中華人民共和國(guó)合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
（一）內(nèi)容具體確定；
（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十五條 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。
商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。