最高人民法院關(guān)于共有人之一擅自出賣共有房屋無效的批復

　河南省高級人民法院：

　一、案情及各級法院處理意見

二、省人大常委會法工委對該案的處理意見

　三、審判委員會意見

　　院審判委員會于今年9月10日聽取了辦案人員的匯報和楊聚章同志關(guān)于省人大法工委對此案的意見的介紹，經(jīng)過認真討論研究，一致同意合議庭的處理意見，即維持一、二審判決，但對省人大法工委提出趙文運在山東老家可能有房屋的問題應(yīng)該進一步查明。為此，辦案人員又到山東了解調(diào)查，證實趙文運在山東雖住有一間破草房，但系其大嫂家給蓋的，對此房無產(chǎn)權(quán)。合議庭和審委會認為應(yīng)維持原判的主要理由是：

　　1.賣房時部分共有人不知道

　　(1)賣房契約上只有被告崔希舜的名字，沒有其他共有人的名字。

　　(2)原告人王希玲持有其父臨死前交給其的房屋產(chǎn)權(quán)狀。

　　(3)原告人趙文運講，1972年崔希舜賣房至1984年起訴，一直在山東老家居住，沒有回過鄭州，是1984年其女兒崔希玲給其寄錢時才知道崔希舜將房子賣了，經(jīng)查屬實。

　　(4)原告人王希玲訴稱，1972年聽其弟崔希舜說過與于金明換房住，但不知把房子賣給了于金明。1984年接到退房通知去看房時聽鄰居講房子賣了。

　　經(jīng)查，鄰居李淑蘭、弓留柱證明于希玲所講情況屬實。

　　(5)賣房人(一審被告人)崔希舜承認賣房時只有其弟王四平知道，其他共有人不知道。

　　(6)買房人(即申訴人)于金明承認當時對外講是換房，而且王希玲等人不知道。

　　(7)被告人崔希舜原妻葛潤春證明王希玲在賣房時不知道，并證明是說換房住。

　　2.于金明在買房時知道該房是共有財產(chǎn)

　　(1)賣房人崔希舜，買房人于金明及中人趙文山等，均證實立草契時，王四平一會在場，一會不在場，但到簽字時未叫王四平簽字。

　　(2)于金明在答辯中多次承認知道該房是共有財產(chǎn)。如1984年11月5日于金明在法院接待室當著原告人王希玲辯稱：“我們辦手續(xù)時她弟弟交待我，不叫給他姐說，也就是不叫給王希玲說我們買賣房的事?！?984年11月10日，于又當著王說：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不讓給他說”。1984年12月1日，在調(diào)解中于金明說“72年我買他的房，光知道他姐王希玲是劇團的”。

　　并說：“當時買房沒有給王希玲說過”，“買房子她兄弟知道不就行了，他們姐妹4個我能都去問問”。開庭審理中，于金明講：“當時對外人都說是換房，實際是賣房”，因賣房要寫四至，所以對外人說是換房。

　　(3)賣房人崔希舜講：“我不叫于給我姐說，別人要問就說是換著住?！?/p>

　　(4)中人趙文山證明立約時，崔希舜說父母都死了，有一個姐劇團工作。一個弟弟。

　　(5)中人孫潤生證明于金明買房時知道王希玲是崔希舜的姐姐。

　　3.房屋是共同共有，不是按份共有

　　該房是崔希舜父親王寶齋1956年買的，王寶齋和崔的生母崔玉英先后于1957年和1970年病故。根據(jù)繼承法第26條規(guī)定，趙文運享有共同財產(chǎn)一半的權(quán)利，即應(yīng)得兩大間和一小間房屋。下余一半方是王寶齋遺產(chǎn)，由趙文運和其四個子女共同繼承，每人只能分得半間房屋。依照有關(guān)法律規(guī)定，該房屋屬于共同共有，不屬按份共有。省人大法工委講妻妾繼承應(yīng)有差別，可以按份共有的性質(zhì)處理，讓崔希舜得一間房的意見，缺乏法律依據(jù)。

　　4.一、二審判決是公平合理的，對于金明沒造成什么損失。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第55條規(guī)定，法院廢除房屋買賣關(guān)系并無不妥。這樣處理，對于金明來說，經(jīng)濟上并未造成什么損失。首先：廢除房屋買賣關(guān)系，退房退錢，對于來說，不僅收回了房價，也無償居住了10多年時間，同時又在王家使用的地皮上建了1間平臺和一間廚房。

　　其次，原經(jīng)崔希舜住的1間公房，再由崔希舜找相同條件1間公房讓于使用。

　　根據(jù)上述情況，院審判委員會討論決定維持一、二審判決，駁回于金明申訴。

　　以上意見當否，請批示。