上海一位房主眼見房價大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬元價格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬元賣給后來的出高價者，結果惹來兩個買家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結了這系列因“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同成立，房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價損失76萬元，同時需支付兩家中介公司居間服務費、違約金近10萬元。

精明反被精明誤，跳漲50萬元違約在先

李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權手續(xù)。2015年11月，買家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士，價格375萬元。

合同簽訂后，房地產(chǎn)市場可謂一日一價，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房價基礎上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構成違約，要求在7日內辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過戶，但李某未作理會，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李某將不動產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

法院審理期間二賣，賠償差價損失76萬元

然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬元的價格交易，楊某當即支付定金20萬元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉讓給了朱女士，還欺騙其說案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過戶，也沒有告知楊某其存在違約情形。

嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時，該房屋價格已經(jīng)上漲至620萬元左右，楊某也一紙訴狀將李某訴至法院，要求其承擔違約責任并賠償損失130余萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進行評估，于2017年12月出具報告認定案涉房屋市場總價值為580余萬元。另查明，楊某在得知終審判決認定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購房，房屋總價480萬元左右。

法院認為，本案中，李某一房二賣的這一行為系導致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無法實現(xiàn)，對此楊某作為守約方有權要求李某承擔相應的賠償責任。

“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購置房屋，彼時楊某在本案中的損失已經(jīng)形成?！背修k法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價款為375萬元，不到五個月之后的2016年4月出售給楊某的價格即已上漲了110萬元，達到了485萬元，雙方對于案涉房屋價格的上漲著實可見。而根據(jù)評估報告，案涉房屋2017年8月的估價為580萬元，與雙方合同約定的房價相比上漲了95萬余元，因此在本案中，楊某實際損失確為95萬元。

關于房屋差價損失的賠償比例，法院認為，在案涉合同的簽訂時，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對此楊某確實有些許的過錯，但鑒于合同簽訂時，李某展示的離婚協(xié)議書中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人同意，并有權代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過錯確實較為微小。

綜上，案涉合同最終無法履行的根本原因在于李某的一房二賣，故認定李某應對于楊某的損失承擔80%的賠償責任，即賠償76萬元，同時退還購房定金20萬元。

法院認定兩份買賣合同均有效

兩位買家之外，兩家中介公司也將李某訴至法院?！斑@兩份合同均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，各方均應按照合同約定履行各自的義務?！?/p>

承辦法官特別補充指出，對于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同，確屬“一房兩賣情形”，但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導致合同無效之情形。

綜上，兩份合同均是有效的，李某應支付兩家中介公司居間服務費用及違約金共計約10萬元。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)朱女士申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

法官說法：“一房二賣”兩份合同都有效

“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

來源：蘇州市虎丘區(qū)人民法院（朱海蘭 艾羅偉 艾家靜） 轉自：山東高法

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