關(guān)于合同義務(wù)履行問(wèn)題。本案糾紛的產(chǎn)生系因遵義明順公司一房二賣所致。雖然遵義明順公司辯稱訟爭(zhēng)16至18號(hào)門(mén)面是在紀(jì)念街村民組退還之后再次出售，但其并未提交退房移交手續(xù)加以佐證，亦與紀(jì)念街村民組常年對(duì)外出租訟爭(zhēng)門(mén)面的事實(shí)不符，故本院對(duì)該辯解意見(jiàn)不予采信。處理一房二賣情況下的合同履行問(wèn)題，可從商品房買賣合同的締約真實(shí)性、簽約時(shí)間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)的占有事實(shí)、預(yù)登記情況以及權(quán)利主張等方面加以評(píng)判。

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首先，締約真實(shí)性。在一房二賣爭(zhēng)產(chǎn)訴訟中，合同真實(shí)、有效是判斷各自合同能否繼續(xù)履行，后訂立的合同能否對(duì)抗在先訂立合同的前提。紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，遵義明順公司均認(rèn)可系買賣合同性質(zhì)，且與紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)向遵義明順公司支付購(gòu)房款的事實(shí)相吻合，故本院對(duì)紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》真實(shí)性予以確認(rèn)；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因冉建紅與遵義明順公司均認(rèn)可該合同本質(zhì)為以物抵債協(xié)議，而冉建紅并未舉證證明其系訟爭(zhēng)門(mén)面的承包人或?qū)嶋H施工人以及遵義明順公司所拖欠的工程款數(shù)額等基礎(chǔ)事實(shí)，故本院對(duì)該《商品房買賣合同》的真實(shí)性不予認(rèn)定。

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其次，簽約時(shí)間順序。遵義明順公司與紀(jì)念街村民組之間的《商品房買賣合同》成約時(shí)間是2009年2月12日，而褚文鎮(zhèn)、范越則分別在2010年8月25日和2010年10月25日與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》。由此可見(jiàn)，紀(jì)念街村民組購(gòu)房在前，褚文鎮(zhèn)、范越簽約在后。雖然債權(quán)具有平等性，但債權(quán)形成時(shí)間的先后順序是考量物權(quán)分配的重要因素。

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第三，付款情況。買受人支付購(gòu)房款的程度，能夠反映其履行合同義務(wù)的狀況，對(duì)于積極履行合同義務(wù)的買受人，理應(yīng)得到更優(yōu)保護(hù)。根據(jù)紀(jì)念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，紀(jì)念街村民組應(yīng)付16至18號(hào)門(mén)面購(gòu)房款以及超面積補(bǔ)差款共計(jì)2125056元，其已通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式匯付購(gòu)房款1330456元是不爭(zhēng)事實(shí)，遵義明順公司在庭審時(shí)亦予認(rèn)可，故本院予以確認(rèn)。雖然該公司主張其向紀(jì)念街村民組所借200000元以及補(bǔ)償款594600元不能抵扣購(gòu)房款，但該公司加蓋公章的《紀(jì)念街村民組結(jié)帳清單》中載明已付1400000元，減去通過(guò)轉(zhuǎn)賬匯付無(wú)爭(zhēng)議的1200000元，余下200000元在遵義明順公司未舉證證明其已歸還紀(jì)念街村民組的情況下，只能視為雙方在最終結(jié)算時(shí)已經(jīng)達(dá)成借款抵房款的合意。同樣，594600元雖系補(bǔ)償款性質(zhì)，但雙方亦已協(xié)商予以抵扣。據(jù)此，本院認(rèn)定紀(jì)念街村民組已經(jīng)支付完畢全部購(gòu)房款；根據(jù)褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》約定，褚文鎮(zhèn)應(yīng)向遵義明順公司支付購(gòu)房款共計(jì)2149888元，其通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付了1920000元，其余尾款褚文鎮(zhèn)主張為現(xiàn)金支付，遵義明順公司向其出具了2150000元《收據(jù)》，紀(jì)念街村民組、冉建紅、范越對(duì)付款真實(shí)性均未提出異議，故本院對(duì)褚文鎮(zhèn)已付清16、17號(hào)門(mén)面購(gòu)房款的事實(shí)亦予確認(rèn)；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》所約定的購(gòu)房款因未實(shí)際發(fā)生，故本院不予認(rèn)定。

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第四，合同備案及預(yù)告登記情況。本案中，紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)、范越均未在行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)門(mén)面進(jìn)行預(yù)告登記，但褚文鎮(zhèn)、范越已在遵義市房產(chǎn)市場(chǎng)管理處對(duì)其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進(jìn)行了預(yù)售登記備案，而紀(jì)念街村民組未申請(qǐng)備案。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記方有準(zhǔn)物權(quán)對(duì)抗效力，而合同備案只能表明買受人正在為最終取得物權(quán)做準(zhǔn)備，故褚文鎮(zhèn)、范越進(jìn)行合同備案只能作為物權(quán)分配的參考因素。

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第五，占有情況。如前所述，針對(duì)16號(hào)、17號(hào)門(mén)面，紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)均已付清購(gòu)房款，現(xiàn)紀(jì)念街村民組的證據(jù)優(yōu)勢(shì)在于簽約在先、占有在先、使用在先，而褚文鎮(zhèn)的證據(jù)優(yōu)勢(shì)則是其已對(duì)《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記。對(duì)此，雖然遵義明順公司與紀(jì)念街村民組簽訂《臨時(shí)交房協(xié)議》時(shí)，訟爭(zhēng)門(mén)面尚不具備法定交房條件，但該門(mén)面已在2007年9月通過(guò)了竣工驗(yàn)收，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百四十條關(guān)于“標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間”之規(guī)定，紀(jì)念街村民組至遲也在2009年2月12日通過(guò)與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》而合法取得并占有16至18號(hào)門(mén)面。紀(jì)念街村民組將16、17號(hào)門(mén)面租給蘇春城、18號(hào)門(mén)面租給蘇瑤琪，雙方形成租賃合同關(guān)系。對(duì)于18號(hào)門(mén)面，蘇瑤琪自始至終與紀(jì)念街村民組簽約并交付租金，表明紀(jì)念街村民組持續(xù)對(duì)18號(hào)門(mén)面進(jìn)行占有、收益、處分；對(duì)于16、17號(hào)門(mén)面，雖然遵義明順公司于2013年5月16日向褚文鎮(zhèn)發(fā)出《房屋移交通知書(shū)》，但因16、17號(hào)門(mén)面已先期交付紀(jì)念街村民組并由其占有和對(duì)外租賃，故該《房屋移交通知書(shū)》不能實(shí)現(xiàn)交付效果。2014年5月起，雖然蘇春城與紀(jì)念街村民組簽訂的書(shū)面《租賃合同》到期，但雙方之間的事實(shí)租賃合同關(guān)系并未解除，紀(jì)念街村民組仍然合法對(duì)16、17號(hào)門(mén)面進(jìn)行占有、收益、處分。蘇春城雖因褚文鎮(zhèn)向其出示《商品房買賣合同》而與之簽訂《房屋租賃合同》，但根據(jù)合同相對(duì)性原則，該合同只能約束蘇春城與褚文鎮(zhèn)而對(duì)紀(jì)念街村民組無(wú)約束力。因蘇春城向紀(jì)念街村民組租賃在先，即便雙方解除租賃關(guān)系，蘇春城作為合同相對(duì)人亦應(yīng)先行向紀(jì)念街村民組返還門(mén)面，現(xiàn)蘇春城直接與褚文鎮(zhèn)簽訂《房屋租賃合同》，既不能終止其與紀(jì)念街村民組之間的租賃合同關(guān)系，亦不能阻卻紀(jì)念街村民組對(duì)16、17號(hào)門(mén)面的占有事實(shí)。據(jù)此，褚文鎮(zhèn)辯稱其在2014年5月與蘇春城簽訂租賃合同之后便合法占有、實(shí)際控制16、17號(hào)門(mén)面的主張不能成立，本院不予采納。

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第六，權(quán)利主張情況。在其他途徑難以解決一房二賣不動(dòng)產(chǎn)的歸屬及合同履行問(wèn)題時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)積極通過(guò)司法途徑尋求法律救濟(jì)。2014年底，紀(jì)念街村民組在向蘇春城催收租金未果并知曉蘇春城與褚文鎮(zhèn)簽訂租賃合同之后，便于2015年1月向遵義市紅花崗區(qū)人民法院提起訴訟，撤訴后又在2015年7月向本院起訴主張權(quán)利，而褚文鎮(zhèn)、范越并未以原告身份起訴請(qǐng)求遵義明順公司履行協(xié)助辦理房產(chǎn)證的合同義務(wù)，而僅在本案作為第三人提出其為16、17號(hào)門(mén)面合法占有人的抗辯意見(jiàn)。對(duì)此，“占有”僅是法律保護(hù)的對(duì)物進(jìn)行實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，其雖具有類物權(quán)性質(zhì)但終究不是物權(quán)本身。在一房二賣情形下，基于買賣合同關(guān)系對(duì)物進(jìn)行占有的買受人不能對(duì)抗最終取得所有權(quán)的買受人。換言之，即便褚文鎮(zhèn)的前述辯解意見(jiàn)成立，因紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》均為有效合同，現(xiàn)紀(jì)念街村民組主動(dòng)尋求司法救濟(jì)，訴請(qǐng)遵義明順公司履行協(xié)助辦理訟爭(zhēng)門(mén)面房產(chǎn)證義務(wù)，故當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理完成，紀(jì)念街村民組成為所有權(quán)人之時(shí)，即便16、17號(hào)門(mén)面為褚文鎮(zhèn)占有，其仍應(yīng)返還給紀(jì)念街村民組。

綜前所述，紀(jì)念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》系有效合同，其在先取得債權(quán)并已如約完成己方主要合同義務(wù)即付清購(gòu)房款并合法占有訟爭(zhēng)門(mén)面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，遵義明順公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行己方未盡合同義務(wù)，即根據(jù)其與紀(jì)念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》第十五條之約定，按照國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第一款關(guān)于“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)”、第十六條第一款關(guān)于“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料”等規(guī)定要求，主動(dòng)配合、積極協(xié)助紀(jì)念街村民組共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提出16至18號(hào)門(mén)面的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)，并提交辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料。褚文鎮(zhèn)雖對(duì)其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記，但其簽約在后、債權(quán)形成時(shí)間較晚且備案行為不具備物權(quán)公示、對(duì)抗效力，加之其未能合法占有訟爭(zhēng)門(mén)面以及未向人民法院起訴要求遵義明順公司履行合同義務(wù)，故本院對(duì)其辯解意見(jiàn)均不予采納，褚文鎮(zhèn)、曾珠治可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》因缺乏證據(jù)佐證而真實(shí)性存疑，即便因以物抵債簽訂本合同屬實(shí)，范越、冉建紅由始至終未合法占有18號(hào)門(mén)面且未起訴主張合同權(quán)利亦是不爭(zhēng)事實(shí)，故其辯解意見(jiàn)也難成立，本院不予采納，冉建紅、范越可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。

案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2018年第12期

遵義市中級(jí)人民法院（2015）遵市法民初字第252號(hào)

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