現(xiàn)實(shí)情況中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)：小夫妻倆買的房子，登記在一方父母的名下又或者父母自己的房子，登記在了小夫妻的名下再或者自己買的房子，登記在其他親屬或朋友名下。

這些情況，在現(xiàn)實(shí)中并不少見，但不論是迫于無奈還是精于算計(jì)，事實(shí)就已經(jīng)是這樣了。大家要是嚴(yán)格遵守社會(huì)主義核心價(jià)值觀，誠(chéng)實(shí)守信，一切并不會(huì)有問題，但是一旦婚姻產(chǎn)生裂痕，一旦朋友情誼走到盡頭，親情也好，友誼也罷，這船說翻就翻，對(duì)方關(guān)于借名買房的事實(shí)就不認(rèn)賬了。

那么在這種情況下，法院是怎么判斷房子是誰的以及實(shí)際購(gòu)房人最終能不能要回房子呢？

對(duì)這類借名買房糾紛案件，法院的審理思路原則上是在充分查明案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，尊重當(dāng)事人意思自治，同時(shí)注重協(xié)調(diào)現(xiàn)行政策和維護(hù)物權(quán)公示原則。說白話就是，法院是支持房屋掛名人將爭(zhēng)議房屋返還給實(shí)際購(gòu)房人，但有很多前提，下面我們一一來看：

首先法院要審查的是，到底是否存在借名買房這回事？

房子的產(chǎn)權(quán)以登記為主，也就是說房產(chǎn)證上是誰的名字，就默認(rèn)房子是誰的了，所以如果房產(chǎn)證上是其他人的名字，你卻說房子是你的，當(dāng)然得由你來拿出證據(jù)，如果雙方有書面的代持協(xié)議，那基本上會(huì)被認(rèn)定屬于借名買房，這個(gè)是沒有問題的。

但是如果借名買房發(fā)生在親屬、朋友或者父母和子女之間的，那么基于較強(qiáng)的互信，大部分買房的合意都是以口頭形式達(dá)成的，缺乏書面約定，在這種情況下，到底是不是借名買房，就需要調(diào)查其他的事實(shí)了。

一般而言，先看是否有合理的原因，常見的借名買房的原因主要有：為了規(guī)避國(guó)家房屋貸款、稅收、購(gòu)房資格等相關(guān)法規(guī)政策的；有為了借用他人資格享受貸款利率優(yōu)惠的，也有為了購(gòu)買保障性住房等特殊性質(zhì)房屋的，關(guān)于這點(diǎn)只要原因合理，并提交相印的證據(jù)證明就可以了，當(dāng)然如果在這種情況下，掛名人如果主張雙方之間存在借款、贈(zèng)與、抵消等法律關(guān)系的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。雙方都沒有證據(jù)的，法院會(huì)依照常情、常理進(jìn)行合理性判斷，例如當(dāng)實(shí)際購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況一般時(shí)，掛名人非說“房子是贈(zèng)與給他的”這就明顯與常理相悖了。 

接著才是法院審查的重點(diǎn)，就是買房的錢是誰出的？

是否有證據(jù)證明，首付款是你出的，貸款也是你每個(gè)月打到其他人的賬戶上來還的，這點(diǎn)是證明是否為借名買房的重要依據(jù)，比如定金、首付款的付款憑證、雙方的財(cái)務(wù)狀況以及還款能力證明、按揭貸款的還款來源、還貸銀行卡的保管情況等。但這里也不能完全排除，父母出錢為了給子女買房，或者子女出錢為父母買房的可能性，所以還需要繼續(xù)調(diào)查。

房子是誰在使用的，也是很關(guān)鍵的審查要素？

房子最重要的權(quán)能就是占有、使用、收益。如果房子是你的，那么按照常理應(yīng)該是你自己在住，如果是為了投資，租出去了，那么租金也是你自己在收的。所以房屋的實(shí)際居住情況、物業(yè)費(fèi)及維修基金等相關(guān)費(fèi)用的繳納情況、租金收取情況；房產(chǎn)證、買賣合同和其他相關(guān)購(gòu)房憑證的保管情況，都可以用來佐證 “誰才是這個(gè)房子真正的主人”。另外你還可以找來賣房子給你的房東，房產(chǎn)中介，證明買房的整個(gè)過程是你參與且決策的，而不是其他人，這些都能間接證明借名買房關(guān)系的存在。

總結(jié)一下，對(duì)于證明借名買房事實(shí)的存在，分兩類來看

對(duì)于有代持協(xié)議證明的，并且錢款是你出的，那么一般來說，法官是會(huì)認(rèn)定存在借名買房的事實(shí)的。

對(duì)于沒有代持協(xié)議的，那法官就會(huì)根據(jù)你是否有合理的借名買房的理由，買房的錢是不是你出的，房子是不是你在使用控制，購(gòu)房時(shí)你的參與情況，以及房子的相關(guān)材料是否在你的手里等幾個(gè)方面來進(jìn)行綜合考慮。最終判斷你們之間是否有借名買房的事實(shí)。

根據(jù)上邊的調(diào)查，如果法院認(rèn)定房子的確是你買的。那房子就能要回來了嗎？答案是并不一定?。?！，這時(shí)看文章的你肯定會(huì)說“我靠，我的東西要回來就這么難嗎”，你說對(duì)了，確實(shí)這么難，很難??！

能否要回來，主要看協(xié)議是否有效，以及是否能實(shí)際履行。

如果協(xié)議有效，且不存在客觀履行障礙的，那法院就支持你要；但如果協(xié)議無效，或者協(xié)議雖有效，但現(xiàn)實(shí)有過戶障礙，那法院就不支持你要，最多支持你要回購(gòu)房款，并讓掛名方承擔(dān)違約責(zé)任以及彌補(bǔ)你一些損失。而有效還是無效的判定標(biāo)準(zhǔn)，主要看借名買房的原因是什么？

協(xié)議無效，要不回房子的理由以及后果。

買房原因是為了獲得保障性住房。因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴菍ｉT給低收入住房困難家庭的政策性住房，對(duì)購(gòu)買人的資格存在嚴(yán)格審查和公示程序，且對(duì)房屋的轉(zhuǎn)讓條件亦有嚴(yán)格限制。沒有購(gòu)房資格的人，通過借名買房購(gòu)買了這類房，不僅擾亂了國(guó)家對(duì)于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他的符合購(gòu)買資格的人的合法權(quán)益。所以目前大部分地區(qū)法院，對(duì)這類借名買房的行為，認(rèn)定為無效。說白了，就是國(guó)家為了救濟(jì)那些困難家庭的，你還要在這里動(dòng)歪腦筋，擠占別人的名額，罪有應(yīng)得。

無效的后果很嚴(yán)重。首先房子肯定是要不回來了，登記了誰就是誰的，只能要求對(duì)方返還購(gòu)房款。同時(shí)交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、貸款的利息，也需要根據(jù)雙方的過錯(cuò)比例共同承擔(dān)。至于房?jī)r(jià)漲上去的那部分錢，法院就更不會(huì)支持了。

說完了最氣人的，再來說說不那么氣人的。協(xié)議有效，但是到開庭的時(shí)候，你還不具備購(gòu)房資格，或者房屋實(shí)際過戶不了。

對(duì)于因?yàn)橐?guī)避限購(gòu)政策或者規(guī)避銀行信貸政策等原因而借名買房的，一般會(huì)認(rèn)定借名買房的協(xié)議有效。因?yàn)橄拶?gòu)政策屬于調(diào)控性政策，具有階段性和臨時(shí)性的特點(diǎn)，其目的只是為了通過限制購(gòu)房來抑制房?jī)r(jià)的上漲。并不屬于強(qiáng)制性規(guī)定，所以如果是因?yàn)橐?guī)避限購(gòu)進(jìn)行的借名買房，一般認(rèn)為是有效的。但是法院能不能支持你要回房子，還要看你當(dāng)下是否具備了購(gòu)房資格，以及房子是否處于“限制交易的狀態(tài)”。比如你開庭時(shí)還不具備購(gòu)房資格，或者該房屋因掛名人的原因被司法查封了、或者抵押了等，那法院就不會(huì)支持你的過戶請(qǐng)求了。最明智的做法就是，解除借名協(xié)議，要求掛名人返還購(gòu)房款并償還房屋貸款本金，如果過戶障礙是掛名人造成的，還可以要求其賠償損失并主張房屋增值的利益等。

如果借名協(xié)議有效，又不存在上述過戶障礙，那么你就走完了“九九八十一難”，要回房子就指日可待了。

好，說了這么多，最后還是要特別提示借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范，請(qǐng)各位客官謹(jǐn)慎把控和權(quán)衡各類風(fēng)險(xiǎn)，并采取必要的應(yīng)對(duì)措施。

（一）風(fēng)險(xiǎn)提示

對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來說著重防范：第一，掛名人拒絕配合過戶的風(fēng)險(xiǎn)。利益面前什么事情都會(huì)發(fā)生，拒不配合過戶、延遲過戶，又或者擅自將房屋出售或抵押給第三人，第三人因此取得房屋產(chǎn)權(quán)或享有擔(dān)保權(quán)，導(dǎo)致你對(duì)房屋享有完整所有權(quán)的目的最終落空。（2）因掛名人的原因致使房屋被查封、拍賣或繼承的風(fēng)險(xiǎn)。若掛名人陷入債務(wù)糾紛，房屋可能被法院查封、拍賣。或者因掛名人死亡，繼承人不知悉或不承認(rèn)借名買房事實(shí)，導(dǎo)致房屋可能會(huì)因繼承關(guān)系而被繼承的法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）房屋被認(rèn)定為掛名人夫妻共同財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。若掛名人的配偶不知悉或不承認(rèn)借名買房事實(shí)，離婚時(shí)請(qǐng)求按婚姻法相關(guān)規(guī)定分割房屋，將導(dǎo)致該房屋被確認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

同理，風(fēng)險(xiǎn)從來都是具有雙向性的。對(duì)于掛名人來說，也應(yīng)防范實(shí)際購(gòu)房人的履約風(fēng)險(xiǎn)。比如，實(shí)際購(gòu)房人無法支付按揭款，掛名人就要背負(fù)巨大的房貸債務(wù)或者影響個(gè)人征信，。若想要再購(gòu)買房屋，就可能喪失購(gòu)房資格或者享受不到相關(guān)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范

面對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)，須根據(jù)自身立場(chǎng)不同，采取必要的適當(dāng)措施。建議實(shí)際購(gòu)房人:  1、簽訂書面的《借名購(gòu)房協(xié)議》，并就不辦理過戶、遲延過戶、或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓或抵押給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任等特殊條款進(jìn)行明確約定。2、保留一切購(gòu)房憑證，包括購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證、完稅憑證、收款收據(jù)和購(gòu)房發(fā)票等。3、取得房產(chǎn)證后，辦理抵押登記，抵押權(quán)人是自己。4、實(shí)際管理并控制房屋。建議掛名人，對(duì)實(shí)際購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況應(yīng)提前了解，并要求提供擔(dān)保。