01

案情簡介

原告周某與被告張某原系戀人關(guān)系，在戀愛期間曾看好位于青島市B區(qū)XX街道XXX小區(qū)的某套精裝修商品房，并有將該房屋作為將來婚房的意向。2016年10月，經(jīng)原被告和原告父母協(xié)商，以被告名義與開發(fā)商簽購房合同，由原告父母全額出資購買涉案房屋。

自2016年購房之后至2018年10月起訴時(shí)原告及其父母已支付了該房屋首付款525836元以及之后的按揭款、維修基金等共計(jì)766378元。2018年6月該房屋己經(jīng)實(shí)際交付，被告女方作為頂名購買人與開發(fā)商驗(yàn)收交接了該房屋，至糾紛發(fā)生時(shí)，涉案房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證》未辦理。

為了確認(rèn)該房屋的所有權(quán)，并適當(dāng)考慮兩者關(guān)系，原（甲方）、被告（乙方）與原告父母（丙方：周某某、陳某某）分別作為甲乙丙三方，經(jīng)協(xié)商一致于2018年2月26日簽訂了一份《購房協(xié)議》，相當(dāng)于后補(bǔ)了一份協(xié)議。三方在協(xié)議中約定以下主要內(nèi)容：丙方是購買上述房產(chǎn)的實(shí)際出資人，以乙方名義購買上述房屋。該房屋的購房款及一切稅費(fèi)均由丙方支付，以乙方名義辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，所有費(fèi)用由丙方承擔(dān)清償責(zé)任(以銀行轉(zhuǎn)賬為準(zhǔn))。若甲乙雙方戀愛關(guān)系終止，應(yīng)三方協(xié)商在國家法律法規(guī)允許情況下盡快將本房產(chǎn)出售，所得款項(xiàng)扣除交易費(fèi)用后，乙方獲得20％，甲方獲得80％，所借銀行貸款應(yīng)由甲方一次性還清。如期間發(fā)生丙方無力按時(shí)支付房貸情況，甲方必須賣掉位于合肥市的房子用來還款等條款。

后原、被告雙方戀愛關(guān)系中止，原告為了該房產(chǎn)，于2018年下半年提起訴訟，委托寧波某律師提出訴訟。法院受理案件，并依法向被告進(jìn)行了送達(dá)。

因原告提起訴訟，被告知悉訴訟，因此從2018年12月起因被告將貸款還款賬戶銷戶導(dǎo)致原告及其父母的房貸還不進(jìn)去。被告要求原告父母盡快將涉案房屋找買主賣掉，但原告苦于該房產(chǎn)未取得不動產(chǎn)權(quán)證，因此不符合辦證2年時(shí)間后才能出售的政策情況下，不同意違規(guī)出賣，由此導(dǎo)致雙方的爭議越來越大，彼此從分手后情感糾葛演化升級為房產(chǎn)糾紛。

02

律師策略

經(jīng)律師研究后，發(fā)現(xiàn)原一審的訴訟主體錯誤，原訴訟中只有甲方（原告）和乙方（被告），缺少了實(shí)際付款的丙方（第三人），而丙方不僅是甲方的父母，也是2018年2月26日《購房協(xié)議》中實(shí)實(shí)在在簽名摁印受該《購房協(xié)議》約束的當(dāng)事人之一。王明芝律師認(rèn)為，首先，原告提交到法院的《民事一審起訴狀》的主體錯誤，缺少了必要共同訴訟參與人，于是提交了《追加第三人申請書》，申請甲方的父母作為第三人參與訴訟。

《民事起訴狀》中的訴訟請求也難以實(shí)現(xiàn)原告的訴求，原訴訟請求的實(shí)際內(nèi)容只有一項(xiàng)是確認(rèn)房產(chǎn)歸原告所有，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。很明確這是一個“所有權(quán)確認(rèn)之訴”，而這個確認(rèn)之訴不能解決原告周某的所有訴求。

一是缺少：確認(rèn)2018年2月26日《購房協(xié)議》合法有效，這是原告取得物權(quán)的事實(shí)依據(jù)和書面證據(jù)基礎(chǔ)。

二是缺少：依法判令被告繼續(xù)履行《購房協(xié)議》內(nèi)容，依約取得對應(yīng)的補(bǔ)償后將涉案房產(chǎn)過戶給原告。

三是缺少：支付給被告的補(bǔ)償款，原告申請按照市場價(jià)值或法院委托司法評估的價(jià)值(扣除相關(guān)費(fèi)用)*20%計(jì)算。雙方協(xié)商房屋價(jià)值與稅費(fèi)價(jià)款，出于兩方立場不同，一方想就高，一方想就低，而青島市在限購限售政策影響下二手房市場波動比較大，雙方均存在對彼此的不滿情緒，難以盡快協(xié)商出共同認(rèn)可的合理數(shù)額。在此情況之下，代理律師就應(yīng)以在訴訟中提前列明“請求法院司法評估的申請”為上策。

四是缺少：提起新的訴訟，對涉案房產(chǎn)進(jìn)行保全，司法查封。律師認(rèn)為，房產(chǎn)已經(jīng)驗(yàn)房交接在女方名下，網(wǎng)簽也在女方名下，物業(yè)的所有手續(xù)均在女方名下，如不申請查封保全，不能確保房產(chǎn)在漫長的司法審判、執(zhí)行期間，不會發(fā)生對外出售的情況，如果存在“善意第三人”，則對委托人一家三口極為不利。另外就算是房產(chǎn)不產(chǎn)生交易，司法查封保全的強(qiáng)制手段形成的司法效力，也會有力促進(jìn)案件走往良好的趨向，有利于案件解決。委托人聽從了律師的建議，對涉案房產(chǎn)進(jìn)行了查封保全。

經(jīng)了解案情及對現(xiàn)有證據(jù)的分析后，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取如下策略來支持周某的訴求：

1、證明三方簽訂的《購房協(xié)議》的有效性。進(jìn)一步通過協(xié)議中的約定確定周某為案涉房屋的真實(shí)物權(quán)人、法律物權(quán)人。

2、通過青島市的多次頒布的“限購政策”，結(jié)合購買時(shí)間，來證明委托人周某在當(dāng)時(shí)具有合法的購房資格，證明周某是合格的購買人。

3、證明周某及其父母全面履行了義務(wù)，無違反《購房協(xié)議》的違約情形。通過舉證原告及其父母的貸款賬戶銀行流水明細(xì)等材料，證明原告一方積極按月足額向房貸銀行賬戶還款，自2018年12月起數(shù)筆還款被銀行退回是由于被告一方的過錯，非原告原因，原告無違約情形，也舉證證明相關(guān)物業(yè)費(fèi)的一部分也系周某父母轉(zhuǎn)女方代為繳納。該情形女方當(dāng)庭自認(rèn)屬實(shí)。

4、根據(jù)國家及青島市關(guān)于房產(chǎn)限購限售的政策，證明未取得不動產(chǎn)權(quán)證時(shí)，或者取得證后2年內(nèi)私下變賣房屋屬于違法違規(guī)出賣，原告拒絕被告未辦證而變賣房屋的理由是成立的，原告不存在違反《購房協(xié)議》的情形。

5、證明被告存在違反《購房協(xié)議》的違約情形。通過去銀行調(diào)查詢問，申請法院向銀行調(diào)取證據(jù)，舉證證明自2018年12月起，原告父母數(shù)次向按揭款交納賬戶交納的按揭款均被退回（打印了相關(guān)被拒銀行流水作為證據(jù)提交），乃因被告在沒有告知周某及其父母的情況下單方面更改了按揭支付的銀行賬戶，導(dǎo)致周某父母無法繳納按揭款。女方的行為系違反《購房協(xié)議》第3條之約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

03

案件結(jié)果

女方起訴男方及其父親，男方起訴女方，兩個案件原本在不同法官手中，后經(jīng)庭長匯報(bào)，一審法院指定兩名員額法官一名陪審員共同組成合議庭合并審理

周某與張某及第三人周某某、陳某某房屋權(quán)屬糾紛（互為原被告關(guān)系）一案，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人在自愿合法的基礎(chǔ)上達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：

1、涉案房屋歸原告周某所有。

2、原告周某于2019年12月3日之前支付被告張某墊付款以及物業(yè)費(fèi)，支付至被告張某銀行賬戶。

3、原告周某于2020年2月28日之前支付被告張某房款補(bǔ)償款，支付至被告張某銀行賬戶。

4、原告周某于2019年12月6日前支付被告張某涉案房屋自2019年12至2020年5月止的貸款，支付至被告張某銀行賬戶，2020年1月之后涉案房屋產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由原告周某自行負(fù)擔(dān)。

5、原告周某及第三人周某某、陳某某與2020年5月31日之前到銀行將涉案房屋《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》的貸款主體資格變更為原告周某，原告周某對《房地產(chǎn)買賣抵押合同》中全部貸款一次性還清，被告張某應(yīng)當(dāng)積極配合。被告張某向貸款銀行提出解除《個人保證合同申請》，原告周某需予以配合。

6、被告張某于《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》的貸款主體資格變更后3日內(nèi)配合原告周某辦理涉案房屋過戶手續(xù)并辦理房屋交接。

7、以上各項(xiàng)雙方均應(yīng)按期履行，若任何一方對上述任一條款怠于履行，則須支付守約方違約金10萬元。

04

典型意義

本案是“借名買房”引發(fā)的的糾紛，一波三折，劇情復(fù)雜。本案的辦理過程具有以下三點(diǎn)典型意義： 

1、案件的案由要選取準(zhǔn)確，是“所有權(quán)確認(rèn)之訴”？還是合同有效的“繼續(xù)履行”之訴？一定要根據(jù)案情不同準(zhǔn)確定位，否則就可能無法取得法院的支持。

本案第一次起訴的其他代理律師以“所有權(quán)確認(rèn)”糾紛來立案，這是錯誤的，訴訟請求最后也未得到法院的支持，以撤訴草草收場。實(shí)際購房人和顯名人在實(shí)際購房人出資購買時(shí)，雙方是有一個約定的，因此雙方之間存在的是一種合同關(guān)系。打這類官司的時(shí)候，就要以合同糾紛的案由來進(jìn)行立案。

2、在法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，當(dāng)事人如欲證明自己是事實(shí)物權(quán)人，來否定登記簿上登記的法律物權(quán)，則應(yīng)舉證證明存在借名買房的合意以及實(shí)際出資購買房屋，提交購房合同、借名協(xié)議、購房款支付憑證、房地產(chǎn)證及相關(guān)證據(jù)應(yīng)能夠形成真實(shí)完整的證據(jù)鏈，以此方能推翻登記的公示公信效力。

3、案件區(qū)分情況，在需要“查封保全”時(shí)一定要當(dāng)仁不讓的與委托人說明得失與“利弊”，如委托人不愿做查封保全，律師一定要做好書面的筆錄，并請委托人簽字，以區(qū)分責(zé)任。

06

回顧思考

一、正確選取立案的案由是訴訟獲取勝利的關(guān)鍵。

實(shí)踐中很多人打借名買房的官司都輸了，一個很重要的原因，就是訴訟策略有誤。很多的人打借名買房官司，都是按“所有權(quán)確認(rèn)”糾紛來立案，而這是錯誤的。按照相關(guān)法律規(guī)定，法院會駁回原告訴求。因此，打借名買房的官司，應(yīng)該以“合同糾紛”的案由來立案，而不應(yīng)該以“所有權(quán)確認(rèn)”來立案。在借名買房中，實(shí)際購房人和出名人形成了一個借名的合同關(guān)系。打這類官司的時(shí)候，就要以合同糾紛的案由來進(jìn)行立案。那么，訴訟請求便成為要求合同各方按照合同的約定履行合同，被告配合辦理房屋的過戶手續(xù)。所以在打借名買房的官司時(shí)，一定要把案由立對、訴訟請求寫對。案由寫錯了、訴訟寫錯了，也相當(dāng)于原告的訴求得不到法院的支持。

二、在不存在善意第三人的情況下，法律物權(quán)優(yōu)先于事實(shí)物權(quán)。

在法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相分離的情形下，判斷真正產(chǎn)權(quán)人，不能僅從權(quán)利外觀來判斷。根據(jù)《民事訴訟法》誰主張誰舉證證據(jù)規(guī)則，要推翻法律物權(quán)，當(dāng)事人必須要提出證據(jù)證明對其提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)；沒有證據(jù)或證據(jù)不足已證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際購房人欲主張房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明存在借名買房的合意以及實(shí)際出資購買房屋，提交購房合同、借名協(xié)議、購房款支付憑證、房地產(chǎn)證及相關(guān)證據(jù)，形成真實(shí)完整的證據(jù)鏈。若不能，則必須遵守登記的公示公信效力。從性質(zhì)上講，該《購房協(xié)議》其實(shí)是一個借名購房合同，即由原告的父母出資、借用被告的名義購房，待到時(shí)機(jī)成熟（可以過戶轉(zhuǎn)讓）時(shí)再由被告將房屋過戶到原告名下。于是即產(chǎn)生了登記物權(quán)（法律物權(quán)）與事實(shí)物權(quán)的分離。我們都知道一般情況下不動產(chǎn)登記所顯示的權(quán)利人即是真實(shí)的物權(quán)人，然社會生活多樣，法定公示形式表彰的物權(quán)只反映了法律對社會生活進(jìn)行調(diào)整的一般要求，法律物權(quán)不必然真實(shí)地表現(xiàn)物權(quán)歸屬的本來面貌。諸如在登記機(jī)關(guān)錯誤登記的情況下，登記簿上所表彰的法律物權(quán)即與真實(shí)權(quán)利人發(fā)生了分離，借名購房亦屬之。在借名購房的情況下，被告作為案涉房屋商品房預(yù)售合同的出名人，是房產(chǎn)登記部門的登記的權(quán)利主體，是法律物權(quán)人。而本案的真實(shí)物權(quán)人或者說事實(shí)物權(quán)人則是《購房協(xié)議》中約定的原告。根據(jù)我國民法學(xué)說界與實(shí)務(wù)界均具支配地位的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)二元區(qū)分理論，在不涉及交易第三人利益的場合，法律必須力爭保護(hù)當(dāng)事人的真實(shí)權(quán)利，具體的法律糾偏措施是賦予事實(shí)權(quán)利人異議抗辯登記請求權(quán)、更正登記請求權(quán)或返還請求權(quán)。而在涉及交易第三人利益的場合，則更應(yīng)側(cè)重交易安全，以法律物權(quán)的權(quán)利正確性推定效力優(yōu)先于真實(shí)權(quán)利的保護(hù)。

本案為不涉及交易第三人利益的情況，因此在本案登記權(quán)利與客觀權(quán)利不相一致的狀態(tài)的情況下，應(yīng)當(dāng)以事實(shí)物權(quán)為先，法律物權(quán)為后。盡管被告是網(wǎng)上登記的權(quán)利人，但該法律物權(quán)不能對抗事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利，房屋的真正權(quán)利人應(yīng)為原告。根據(jù)《購房協(xié)議》這一借名購房協(xié)議，原告作為事實(shí)權(quán)利人與被告之間即負(fù)有了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告負(fù)在今后產(chǎn)權(quán)證辦理后將房屋過戶登記到原告名下的義務(wù)。

三、法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議。

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，王明芝律師建議購買房屋應(yīng)盡量通過正規(guī)方式，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意做到以下幾個方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。4、注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

來源：網(wǎng)絡(luò)