不可以強(qiáng)制入住，應(yīng)該通過法律程序。

選購二手房的流程及注意事項(xiàng)具體如下：
一、買賣流程分全款購房及按揭貸款購房
（一）、買方貸款購房
1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）
2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款
4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣方支付尾款
（二）、買方全款購房
1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
2、買方支付賣方定金
3、雙方共同去做房屋過戶
4、雙方共同去做物業(yè)交割
5、買方全款付清給賣方
二、選購二手房過程中，注意事項(xiàng)如下：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）
6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。

7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價(jià)等）
10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）
如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！

1、合同簽約完成，已經(jīng)過戶之后，你與房主之間具體細(xì)微的事宜已經(jīng)與中介方?jīng)]有關(guān)系，但中介方應(yīng)承擔(dān)中間人的作用。

2、承租人也沒有理由和權(quán)利要求買賣無效。

3、房主與你簽訂的合同上有詳細(xì)的約定——“逾期一天應(yīng)付已付房款的千分之一為違約金”，房主給你一個月的房租也是合理的，但是如果你覺得少的話，那就拿出合同，嚴(yán)格按照合同上的條款處理

合同法要求，如果簽訂的合同損害國家和集體利益，合同是無效的.
所以你的網(wǎng)簽合同是無效的，看你們簽訂的買賣合同上對交房是怎么約定的了，如果你的房子已經(jīng)過戶了，你可以拿你的買賣合同起訴賣家，叫他給你交房，并按合同賠償你的損失。

如果還沒有過戶，那看你的買賣合同上怎么寫的了，如果寫了營業(yè)稅，個稅，契稅都是你承擔(dān)，那我勸你還是給他錢，并且在過戶的時候給他，只要過了戶你就占主動權(quán)，房子就已經(jīng)是你的了.

二手房注意事項(xiàng)：
產(chǎn)權(quán)清晰：產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質(zhì);二手房產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

產(chǎn)權(quán)的完整性：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押?共有人等。
以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。

房屋質(zhì)量：觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料。
看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動過;是否有私建部分;是否有占用走廊或陽臺等;牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。

居住空間：觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動空間大小等。

裝修配置：二手房看原房屋裝修的水平、程度如何;確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。

物業(yè)管理：了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門代收還是自己去繳;觀察電梯是否可以正常使用;了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況;當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。

房屋歷史：了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限;有哪些人住過，有什么用途;還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r;是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。

鄰里情況：鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。
在買房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

房屋價(jià)值：通過對市場上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;委托信得過的中介公司進(jìn)行價(jià)值評估;銀行提供按揭時會作出價(jià)值評估，這個價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

貸款條件：二手房的貸款有具體的要求。
具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。

產(chǎn)權(quán)的交接：需要找個雙方都信得過的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

一、二手房逾期交房怎么辦
目前，二手房買賣合同并沒有統(tǒng)一的格式合同，因此，在簽訂合同時應(yīng)約定賣方于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過一定期限仍未交付的，購房者有權(quán)解除合同，有權(quán)退房，并要求返還房價(jià)款及相應(yīng)的利息，并要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超過了合同約定的期限，在售房人構(gòu)成根本違約的條件下，售房人才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒有超過合同的期限，那么售房人不構(gòu)成根本違反合同，購房人不能解除合同，只能要求售房人承擔(dān)逾期交房的務(wù)。

如果雙方在買賣合同中沒有約定具體的交房日期，那么處理起來相對來說比較困難，因?yàn)闃?gòu)成逾期交房的時間長短與根本違約有著直接聯(lián)系，究竟多長時間算是根本違約，足以導(dǎo)致解除合同，雙方可能會存在爭議，在沒有約定的情況下，只能按法律規(guī)定的時間確定。
《合同法》并沒有規(guī)定多長時間可解除合同，只規(guī)定了守約方在催告的情況下，違約方在合理的期限內(nèi)應(yīng)履行合同，如果不履行合同，守約方可提出解除合同。

雖然《合同法》并沒有規(guī)定具體的期限，但在司法實(shí)踐中合理的期限一般是個月。
也就是說，過了交房的日期個月售房人仍不交房的，買房人可以解除合同，要求退房款及相應(yīng)違約賠償。

二、買二手房要注意哪些問題
在簽訂二手房買賣合同時注意以下問題。

（1）在合同中明確約定貸款手續(xù)辦理過程中雙方的義務(wù)，以分清責(zé)任。
不論貸款手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。
均應(yīng)在合同中約定買賣各方應(yīng)當(dāng)提供的資料清單、提供期限以及不能按時提供資料時所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
這樣，如果購房者不能按期取得貸款，就可以根據(jù)合同約定追究責(zé)任人的違約責(zé)任。

（2）在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒有達(dá)到購房者預(yù)期要求時的處理方式。
建議買賣雙方在合同中約定以下內(nèi)客：買受人已在合同約定的時間內(nèi)辦理了貸款申請手續(xù)。
貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款的，雙方所簽二手房買賣合同解除，買受人已支付的購房款全額退還，還款不計(jì)利息，即不能將貸款作為合同解除且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。

（3）購房者在簽訂合同之初一定要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介公司承諾在現(xiàn)有備件下購房者能獲得貸款的。
一定要讓其出具書面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。

房屋買賣，逾期交房，法院怎么判，的規(guī)定是要么是支付逾期違約金，要么是解約賠償。
具體怎么判，要看合同約定約定，也要看原告怎么主張權(quán)利。

關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任
1、房屋買賣合同，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任。
如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的。

2、如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。

備注：
1、部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭議，往往找不到直接的條款進(jìn)行解釋。
對賣方而言，交房是其最后一項(xiàng)重要義務(wù)，如果賣方不交房，買方就無法實(shí)現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房價(jià)款，再使用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。
因此，有必要對拒不交房的行為進(jìn)行限制。

2、當(dāng)然，如果房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。
如果在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當(dāng)在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題。

一、二手房過戶時間逾期怎么辦

購房者或二手房房東都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但購房者想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是二手房房東不辦過戶手續(xù)，這時，購房者如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免二手房房東另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全。

二手房房東在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛?，比如購房者未按時付款，否則要對購房者承擔(dān)違約責(zé)任。
這時，購房者可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計(jì)算。

二、二手房逾期付款如何處理

買方逾期支付房款時，賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房款之外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金，賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。
買方要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買方如不能按時以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

因?yàn)?，買賣合同上的約定只能認(rèn)為賣方允許通過銀行貸款來支付房款，而不能認(rèn)為買方可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，因?yàn)橘J款的問題責(zé)任在買方而不是賣方。

三、二手房逾期過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

（一）房屋權(quán)利受到限制。
比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。
如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。
即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。

（二）房屋共有人不同意賣房。
房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。
段律師說：“我曾經(jīng)見過這么一個例子，當(dāng)時購房者直接和房東簽訂了合同，并做了房屋買賣公證，但公證時房東的妻子因有事未在場，結(jié)果首付款都付了，房東卻說房子不賣了，因?yàn)樗拮硬煌狻?br/>”

（三）賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個人，此時居住者對房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。
這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

（四）一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。
如果逾期辦理過戶，由于房屋產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此賣方完全可以將房屋再賣一次，從而影響到購房者的合法權(quán)益。

二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。
合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)模瑧?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。
違約造成的損失超過上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。

1、存在爭議的條款
①“到期未付余款，本合同失效。
每拖欠一天罰款500元，以此類推。
”該條款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。
該約定可能會被法院認(rèn)定無效。

②“買方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買方所交定金，賣方不予退回，已付購房款賣方在七日內(nèi)退回買方;另賠償賣方2萬元違約金”。
該條款約定的實(shí)際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時的違約責(zé)任，如逾期付款，合同又未被認(rèn)定解除，違約責(zé)任實(shí)際上并不能依此款主張，出現(xiàn)漏洞。

2、相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
①在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買賣合同應(yīng)盡可能約定將買方的主要付款義務(wù)履行作為賣方交房的基礎(chǔ)。

②在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認(rèn)為是對逾期付款違約責(zé)任的放棄。
在不接受時，若被法院認(rèn)定買方逾期有合理理由，相反，賣方拒絕接收構(gòu)成違約。
故，以對方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據(jù)。
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3、買賣合同逾期付款利息怎么算
①買賣合同解釋(2012年7月1日起施行)第二十四條第四款：
“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
”
②2003年12月10日《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條：
“關(guān)于罰息利率問題。
逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

對逾期或未按合同約定用途使用借款的貸款，從逾期或未按合同約定用途使用貸款之日起，按罰息利率計(jì)收利息，直至清償本息為止。
對不能按時支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。
”

二手房在交房時都有《房屋交接書》的，必須要簽訂類似的協(xié)議才算交易結(jié)束。

你們的交易雖然沒有完全結(jié)束，但房東已經(jīng)收到房款，必須要辦理房屋交接的，如果不交接就算是違約的。

所有的買賣合同都是有最晚交房時間的，如果超出這個時間任何一方仍拒絕履行合同，則另一方可以去法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，甚至可以追究違約方的法律責(zé)任，上海市的違約責(zé)任是合同價(jià)的20%賠償，逾期一日按合同價(jià)的萬分之五來賠償。

砸門換鎖只是不得已的辦法，建議按法律規(guī)定的方式執(zhí)行，可以和中介一起對房東進(jìn)行施壓，短信或者書面通知的形式告知房東，如果房東還是不交房，就直接去起訴，絕對勝訴??！、
希望對你有幫助??！

二手房逾期交房如何處理方法（二手房逾期一個月交房）

這要看雙方合同怎約定的，是特殊情況晚交一個月那應(yīng)提前同對方溝通，得到對方同意這樣才妥當(dāng)。...

起訴房東逾期不交房(房東違約不交房)

只要買受人與房主簽訂的合同真實(shí)有效，房屋過戶完畢，房款已結(jié)清，房主不得以任何借口拒絕交房?！?br/】對于不愿意交房的業(yè)主，買受人可以通過司法途徑要求業(yè)主強(qiáng)制交房，同時如果逾期交房可以要求對方賠償損失。另外，建議購房者在簽訂合同時對交房時間做出約定，比如房款結(jié)清后多長時間。其實(shí)現(xiàn)在很多購房者都會代扣一定比例的尾款，等交房完成后再付給業(yè)主?！?br/】如果沒有按時交房，可以按約定扣除滯納金，也不用擔(dān)心房屋的產(chǎn)權(quán)問題。房東違約不交房，應(yīng)該如何向法院起訴，要那些流程，大概要多少錢，謝謝！你好！對你的問......

二手房逾期自動交房(二手房逾期交付房屋引起的糾紛)

1、合同簽約完成，已經(jīng)過戶之后，你與房主之間具體細(xì)微的事宜已經(jīng)與中介方?jīng)]有關(guān)系，但中介方應(yīng)承擔(dān)中間人的作用。2、承租人也沒有理由和權(quán)利要求買賣無效。3、房主與你簽訂的合同上有詳細(xì)的約定——逾期一天應(yīng)付已付房款的千分之一為違約金，房主給你一個月的房租也是合理的，但是如果你覺得少的話，那就拿出合同，嚴(yán)格按照合同上的條款處理房屋買賣 逾期交房 法院怎么判 二手房房屋買賣，逾期交房，法院怎么判，的規(guī)定是要么是支付逾期違約金，要么是解約賠償。具體怎么判，要看合同約定約定，也要看原告怎么主張權(quán)利。關(guān)于逾期交......