您好，
一、哪些情況屬于逾期交房？
1、房屋質量有問題
如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。
交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、裝飾和設備不合約定。
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。
房屋交付時，買受人發(fā)現材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。
我們認為，材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》第62條確定。
裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。
交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受并要求開發(fā)商承擔逾期責任。

3、配套設施遲延或者交付不能。
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。
基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。
公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

4、房屋相關資料不完備。
房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔逾期責任。

5、所涉商品房經“四方”竣工驗收合格。
對經核驗后房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發(fā)商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。
我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發(fā)商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發(fā)商承擔違約金。

6、該商品房未經“四方”驗收或驗收不合格，開發(fā)商即通知購房人接受房屋。
我們認為，首先，開發(fā)商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利后果;最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。
因此，購房人在接收商品房后仍有權要求開發(fā)商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發(fā)展，實現法律的精神實質。

二、逾期交房的責任怎樣認定？
如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

所涉商品房如經核驗后確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發(fā)商應承擔違約責任。

1、違約金調整中的舉證責任分配
根據相關法律規(guī)定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的，法院應以造成的損失為基礎進行調整。
而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。
另一種觀點則認為，遭受損失一方沒有義務舉證證明自己損失的大小，而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。

筆者認為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。
在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下，仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。
但應注意的是，主張調整違約金一方承擔舉證責任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責任范圍的一部分。
其次，法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡，體現的是民法上的“公平”原則。
但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。
因此，第一種觀點實不足取。

在本案中，雙方將逾期交房違約金的計算標準約定為日萬分之五，某康公司認為約定的違約金過高，便應當由某康公司對約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔舉證責任。
一審法院直接認定在無證據證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應當參照同地段同類房屋的租金標準作為認定損失的依據，而并未指明應當由哪方對違約金是否應當調整承擔舉證責任，存在不當之處。
對此，二審法院予以明確。

2、逾期交房給購房者造成損失的認定
在商品房預售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據合同約定進行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。
然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。

那么，究竟該如何認定開發(fā)商逾期交房給購房者造成的損失呢?根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據。
之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。
因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。
因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金，并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整。

但是亦應當注意，將同地段同類房屋的租金標準作為認定損失大小的依據，實系在逾期交房所產生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。
通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種“推定”。

如果你只是驗房，未簽訂前期物業(yè)服務合同。
業(yè)主就沒有什么責任。
如果你驗房后簽訂了合同就表明你已經驗房合格，就不存在逾期交付的問題。
（開發(fā)商在售房合同規(guī)定的交房日期內交房的就不算逾期。
）最多有質量問題。
聯系業(yè)主找開發(fā)商維修就行。

我國海商法對遲延交付貨物的規(guī)定主要是第五十條，條文如下： 第五十條 貨物未能在明確約定的時間內，在約定的卸貨港交付的，為遲延交付。
除依照本章規(guī)定承運人不負賠償責任的情形外，由于承運人的過失，致使貨物因遲延交付而滅失或者損壞的，承運人應當負賠償責任。
除依照本章規(guī)定承運人不負賠償責任的情形外，由于承運人的過失，致使貨物因遲延交付而遭受經濟損失的，即使貨物沒有滅失或者損壞，承運人仍然應當負賠償責任。
承運人未能在本條第一款規(guī)定的時間屆滿六十日內交付貨物，有權對貨物滅失提出賠償請求的人可以認為貨物已經滅失。
第一款是定義，第二款和第三款是責任，第四款是遲延交付達到一定期限的后果，其實也可以認為是責任，就是按照滅失來索賠了，還是責任。
遺憾的是我國海商法對于沒有約定交付時間的貨物沒有相應的規(guī)定，直接照搬合同法第六十一條的規(guī)定來做或者按照運輸合同的約定來定，也不甚合理。
另外，關于賠償責任的問題，還有其他規(guī)定，主要是下列條文： 第五十四條 貨物的滅失、損壞或者遲延交付是由于承運人或者承運人的受雇人、代理人的不能免除賠償責任的原因和其他原因共同造成的，承運人僅在其不能免除賠償責任的范圍內負賠償責任；但是，承運人對其他原因造成的滅失、損壞或者遲延交付應當負舉證責任。
【免責和舉證責任】 第五十七條 承運人對貨物因遲延交付造成經濟損失的賠償限額，為所遲延交付的貨物的運費數額。
貨物的滅失或者損壞和遲延交付同時發(fā)生的，承運人的賠償責任限額適用本法第五十六條第一款規(guī)定的限額。
【賠償責任限額】 第五十九條 經證明，貨物的滅失、損壞或者遲延交付是由于承運人的故意或者明知可能造成損失而輕率地作為或者不作為造成的，承運人不得援用本法第五十六條或者第五十七條限制賠償責任的規(guī)定。
經證明，貨物的滅失、損壞或者遲延交付是由于承運人的受雇人、代理人的故意或者明知可能造成損失而輕率地作為或者不作為造成的，承運人的受雇人或者代理人不得援用本法第五十六條或者第五十七條限制賠償責任的規(guī)定。
【這是關于限制賠償責任喪失的規(guī)定】 第六十條 承運人將貨物運輸或者部分運輸委托給實際承運人履行的，承運人仍然應當依照本章規(guī)定對全部運輸負責。
對實際承運人承擔的運輸，承運人應當對實際承運人的行為或者實際承運人的受雇人、代理人在受雇或者受委托的范圍內的行為負責。
雖有前款規(guī)定，在海上運輸合同中明確約定合同所包括的特定的部分運輸由承運人以外的指定的實際承運人履行的，合同可以同時約定，貨物在指定的實際承運人掌管期間發(fā)生的滅失、損壞或者遲延交付，承運人不負賠償責任。
【對既有契約承運人又有實際承運人的情況下賠償責任的規(guī)定】

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