民法典的實施，在不動產方面作了一些修改和規(guī)定，畢竟，高昂的房價，成為了大多時家庭最重要的財富之一，這樣的大宗交易，容不得閃失。

購房二手房需要重視的環(huán)節(jié)：

一、要審查房屋產權是否明晰

在購買房產前，不僅要審核賣方的不動產產權屬證書，還要清楚，該房屋是否有共有權人，有幾個共有權人。如果該房屋有共有人，則全部共有人都應當在《房屋買賣合同》和意向書上簽字。如果共有的賣方委托其中一人辦理的，則建議要賣方提供公證委托，以免支付價款后才發(fā)現(xiàn)是部分共有人擅自處理房產，或者一旦房產漲價，其他共有人以此為由主張購房合同無效，徒增煩惱。 民法典第二百四十條 【所有權的定義】所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

二、要審核房產是否有抵押權 在以前，房子如果有抵押，出售前必須先解除抵押，即使夫妻之間更名也需要解除抵押，否則房產無法過戶?，F(xiàn)在，不用解除抵押也可以直接過戶了，只是應當及時通知抵押權人。

這是很大的一個變化，《民法典》規(guī)定設立抵押的房子可以轉讓，抵押權可以跟著房子走。也就是說，已經(jīng)抵押的房產，可以不解除抵押的情況下直接辦理過戶。 民法典第四百零六條：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應當根據(jù)申請在不動產登記簿是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定 欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫是，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫否，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）共同申請轉移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動產登記機構應當根據(jù)申請辦理變更登記。

《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經(jīng)抵押權人同意，不予辦理轉移登記。 三、審核房產是否設立居住權 《民法典》實施前，我國的法律均未在法條中明確規(guī)定居住權，造成現(xiàn)實需求和無法可依之間的矛盾。此次《民法典》新增了居住權的內容，即可以對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，為城市化進程中的住有所居、居有所安提供了法律依據(jù)。

在《民法典》時代，可以只擁有房產的居住權，而不擁有所有權。

《民法典》規(guī)定，居住權人有權按照合同約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權，換言之，擁有居住權的人，即使房子被所有權人轉讓了，新房東也不能把享有居住權的人趕出去，即保障居住權人對房子享有居住的權利。當然，居住權不得轉讓、不得繼承、不得贈與，在居住權期限屆滿或居住權人死亡時，居住權消滅。

房屋所有權人對設立居住權的房產，可以繼承、轉讓、贈與，但一般情況下不得出租。

所以，《民法典》施行后，買二手房前要特別注意，除了要查詢房子的產權，還要查詢房子是否設立居住權，如果購買了設立居住權的房子，很有可能買了房子卻住不了。 民法典 第三百六十六條　居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。 居住權合同一般包括下列條款： （一）當事人的姓名或者名稱和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的條件和要求； （四）居住權期限； （五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

四、房屋是否有租賃出去

在購買二手房時，和居住權一樣重要的，還應當審核是否有租賃，因為我們國家的法律規(guī)定買賣不破租賃，如果購買的房產存在租賃關系的，即使你購買了房產，租客仍然有權在該房產內居住。

這次的《民法典》明確規(guī)定了租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所以，在買二手房時，要審查該房屋有沒有租賃；如果有，租期到什么時候屆滿，租客是否放棄優(yōu)先購買權，一定要查清楚。

民法典第七百二十五條　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

六、其他應當審核的事項

《民法典》對于不動產買賣的新規(guī)定，主要是上面幾點，但還有一些雖不是新變化，但在購買二手房時也要特別注意的，也順帶提醒大家：

1.房產內戶口是否遷走 很多人購買高價的學區(qū)房，解決孩子的讀書問題，但是在購買房產時，有時卻會忽視房產內的戶口問題，包括是否已遷出、不配合遷戶口等的約定，都很重要，如果沒有在買賣合同中明確約定，日后想要訴訟維權都很難。 所以，如果你在意的是學區(qū)，那么在買二手房的時候，不僅要確定戶口是否遷出去，還要去確認入學的名額是否已經(jīng)被占用了，充分做好調查工作，保護自己的利益。 2.涉及福利性質房產應慎重 購買二手房時，對于房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房，這些本身是一種福利性質的政策性住房，在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，甚至有些房產在當初交易時是附條件的，在轉讓時都可能會有一定限制。 買受人在購買這些房產時，要避免買賣合同與國家法律甚至政策相沖突。條件不具備的，可能無法辦理過戶。 3.審核房產內是否發(fā)生過意外事故 房產內如發(fā)生過非正常死亡事故，對于買房人的影響是很大的，建議在購房之前到物業(yè)、鄰居或所在轄區(qū)派出所了解房產情況。 4.審核物業(yè)水電費用是否結清 買受人在房產交割之前，應當讓出賣人出具房產物管費用、天然氣等費用均已結清的憑證，避免日后糾紛。 5.審核車位相關憑證是否齊備 很多車位采用的是人防工程的車位，沒有產權證，只有交易合同和發(fā)票，這種情況下，買受人應及時確認這些憑證是否完整，包括到物業(yè)進行了解。