依照法律規(guī)定，雙方自愿訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是具有法律效力的。
　　房屋買(mǎi)賣(mài)議的有效性，是合同條款能否執(zhí)行的前提。
　　如果合同被法院或者仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)無(wú)效，無(wú)論雙方對(duì)合同條款設(shè)計(jì)得多么縝密、全面，除了個(gè)別約定爭(zhēng)議管轄機(jī)構(gòu)或者審計(jì)單位等程序性條款之外，合同所規(guī)定的違約責(zé)任將無(wú)法適用，可謂“釜底抽薪”，即使您一直誠(chéng)信守約，也無(wú)法依據(jù)合同追究違約方的責(zé)任。
　　 (一)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效的構(gòu)成要件 關(guān)于合同的生效要件，合同法并沒(méi)有明確規(guī)定，只是在第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”，結(jié)合民法通則第五十五條民事法律行為的構(gòu)成要件之規(guī)定，一個(gè)有效的買(mǎi)賣(mài)合同需要具備兩個(gè)要件：第一、合同成立;第二、合同合法。
　　為了能夠清晰地表述第二項(xiàng)構(gòu)成要件，可以將 “合同合法”分解為以下三方面：(1)合同訂立主體合法;(2)合同標(biāo)的合法;(3)合同內(nèi)容合法。
　　 合同法司法解釋(二)第一條釋明了合同成立的幾個(gè)要素，即：(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或姓名;(2)標(biāo)的;(3)數(shù)量。
　　除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定之外，只要合同具備上述要素，一般來(lái)講，法院會(huì)認(rèn)定合同成立。
　　 此外，合同法中列舉了合同成立的幾種特殊情況： (1)合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。
　　” (2)合同法第三十七條規(guī)定：“采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。
　　” (二)協(xié)議的合法性 我們要理解這個(gè)問(wèn)題，無(wú)論從立法還是從司法實(shí)踐的角度來(lái)講，更多從合法性的對(duì)立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下： 1、合同的訂立主體是否合法 依據(jù)法律規(guī)定以及司法實(shí)踐，在下述情況下，合同訂立主體不合法，導(dǎo)致合同無(wú)效： (1)購(gòu)房人不具有法定購(gòu)買(mǎi)資格。
　　 比如，不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)此種房屋，一旦雙方發(fā)生爭(zhēng)議，法院有可能以購(gòu)房人不具有購(gòu)房資格，判決合同無(wú)效。
　　 (2)到法院或仲裁委開(kāi)庭時(shí)，出賣(mài)方仍未取得房屋處分權(quán)，權(quán)利人亦不予追認(rèn)的。
　　 2、合同標(biāo)的是否合法 合同標(biāo)的不合法的情形有： (1)房屋管理機(jī)關(guān)不許上市的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房或者涉密單位的房屋。
　　 (2)不具有上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房或者按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的回遷房等房屋。
　　如此類(lèi)房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不滿(mǎn)5年。
　　 3、合同的內(nèi)容是否合法合法。
　　

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