案情回放

袁某與廣盈公司簽訂房屋買賣合同，約定了房屋建筑面積及價格，同時約定房屋附帶一個不計入商品房建筑面積的下沉庭院，購房人對其有獨(dú)立使用權(quán)，不享有所有權(quán)，下沉庭院的具體位置、面積等情況以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)。合同附圖標(biāo)注了下沉庭院的南北方向，但未標(biāo)注尺寸。

　　廣盈公司交付房屋后，袁某認(rèn)為下沉庭院的面積與其之前提供的宣傳平面圖上的面積不符，廣盈公司的行為構(gòu)成違約，故起訴請求判令：廣盈公司重建下沉庭院，若無法重建，則向其支付面積差額款175萬余元;廣盈公司按每月4萬元支付自交房至重建完畢期間的賠償。訴訟中，袁某提交了買房時銷售人員給其的一張宣傳平面圖，上面標(biāo)注有下沉庭院具體尺寸，但廣盈公司不予認(rèn)可。袁某另提交房屋分戶驗收表附圖及規(guī)劃委備案的竣工圖，顯示下沉庭院的比例、結(jié)構(gòu)、布局。

　　一審法院認(rèn)為，袁某提交的標(biāo)有尺寸的平面圖不能證明是廣盈公司的承諾行為，雙方未在合同中約定下沉庭院的面積，且合同中約定房屋應(yīng)以實際交付的狀態(tài)為準(zhǔn)，故判決駁回其全部訴訟請求。袁某不服，提起上訴。二審法院認(rèn)為，袁某提交的標(biāo)有尺寸的平面圖構(gòu)成房屋買賣合同的內(nèi)容，“以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定系無效的格式條款，廣盈公司構(gòu)成違約，改判廣盈公司向袁某賠償損失60萬元。

不同觀點

　　本案是一起典型的因商品房銷售的廣告宣傳資料引發(fā)的房屋買賣糾紛。對于出賣人與購房人簽訂合同前的房屋宣傳資料在未完全列入購房合同時，如何認(rèn)定宣傳資料是否構(gòu)成合同內(nèi)容，在何種情形下格式條款無效，出賣人是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，存在以下三種觀點：

　　第一種觀點認(rèn)為，宣傳資料不構(gòu)成合同內(nèi)容，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任。意思自治原則是合同法的基本原則，合同的履行內(nèi)容應(yīng)按簽訂合同時的內(nèi)容來確定，簽訂合同之前的購房廣告和宣傳資料只是一種宣傳，如果最終未列入合同條款，則不構(gòu)成合同內(nèi)容，出賣人沒有義務(wù)按照宣傳內(nèi)容交付房屋，出賣人不應(yīng)對購房人承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

　　第二種觀點認(rèn)為，宣傳資料即使構(gòu)成合同內(nèi)容，“以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定也排除了購房人主張賠償?shù)目赡苄?。以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)，說明雙方簽約時的真實意思即是以房屋實際交付的客觀狀況為準(zhǔn)，而非以任何文件或圖紙中標(biāo)明的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。根據(jù)合同附圖的比例尺單方推算下沉庭院的面積，以竣工圖紙或分戶驗收匯總表中的數(shù)據(jù)作為確定下沉庭院面積的依據(jù)均不符合合同約定。購房人無權(quán)請求出賣人重建庭院并賠償損失。

　　第三種觀點認(rèn)為，當(dāng)宣傳資料符合一定條件時應(yīng)視為合同內(nèi)容，若出賣人交房不符合合同約定，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)標(biāo)有明確具體尺寸的房屋銷售宣傳資料，對購房者在房屋的購買選擇、合同訂立、房屋價格確定上有重大影響時，應(yīng)視為雙方曾達(dá)成合意，宣傳資料構(gòu)成合同內(nèi)容?！耙越环繒r的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定排除了出賣人的主要義務(wù)，損害了購房人的合理期待，系無效的格式條款。當(dāng)出賣人交付的房屋與宣傳資料不符時，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，由出賣人向購房者承擔(dān)違約責(zé)任。

法官回應(yīng)

　　宣傳資料構(gòu)成房屋買賣合同內(nèi)容的條件及出賣人違約責(zé)任的界定

　　商品房廣告和宣傳資料通常是購房者了解房屋信息的重要渠道，因交房時的房屋與之前出賣人的相關(guān)宣傳不符，引發(fā)了大量糾紛。如何認(rèn)定商品房銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)，在何種條件下將前述內(nèi)容視為合同條款，出賣人在購房合同中約定的以交房為準(zhǔn)的相關(guān)條款的效力如何認(rèn)定，以及出賣人在何種情形下應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任等問題成為這類案件的審理難點與重點。

1.商品房廣告和宣傳資料構(gòu)成合同內(nèi)容的依據(jù)和條件

　　對商品房廣告和宣傳資料的性質(zhì)認(rèn)定是判斷其是否構(gòu)成合同條款的關(guān)鍵。根據(jù)合同法第十五條第一款的規(guī)定，商業(yè)廣告是一種要約邀請。一般情況下，簽訂合同時，未載入其中的廣告和宣傳資料的內(nèi)容不能視為合同內(nèi)容。但若結(jié)合合同法第十四條對要約的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)廣告或宣傳資料的內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束時，該類廣告或宣傳資料的性質(zhì)就不是要約邀請，而應(yīng)視為要約。而且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　具體到本案中，爭議點就是袁某提交的標(biāo)有下沉庭院明確尺寸的平面圖的真實性問題，雙方是否曾達(dá)成關(guān)于下沉庭院面積的合意，下沉庭院的面積約定是否對房屋價格確定、雙方訂立合同、袁某購買房屋有重大影響。

　　第一，袁某提交的宣傳資料的平面圖中，對下沉庭院的長寬尺寸有明確標(biāo)注，面積明確具體，但合同附圖中的下沉庭院卻未標(biāo)明南北尺寸。合同附圖中雖未標(biāo)明下沉庭院的具體尺寸，但該圖與朝陽區(qū)住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表的附圖、北京市規(guī)劃委員會朝陽分局備案的竣工圖，以及袁某提交的標(biāo)有下沉庭院完整尺寸的平面圖，在具體房屋結(jié)構(gòu)與布局、尺寸、比例等方面均具有高度一致性，故應(yīng)對標(biāo)有下沉庭院完整尺寸的平面圖的真實性予以確認(rèn)。

　　第二，在宣傳材料對袁某的購房選擇和合同訂立的影響上。下沉庭院為贈送，其面積不計入商品房的套內(nèi)面積。袁某在購買涉案房屋時，曾看過多個樓盤，之所以決定購買涉案房屋，就是因為4米寬的下沉庭院足以讓地下一層房間的采光效果與地上一層一樣，銷售人員承諾出賣人會按設(shè)計圖、買賣合同中按比例的縮略圖交房。正是基于涉案下沉庭院的存在及其相關(guān)的尺寸面積，考慮到房屋的整體使用、居住效果和性價比對袁某在房屋的購買選擇和合同訂立上產(chǎn)生了重大影響，故應(yīng)將宣傳資料的平面圖視為合同條款，應(yīng)認(rèn)定雙方曾就下沉庭院的面積達(dá)成了合意。

2.購房合同中無效格式條款的認(rèn)定

　　類似“以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定內(nèi)容應(yīng)結(jié)合案情判斷是否為無效格式條款。合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！钡谒氖粭l規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！北景钢?，在補(bǔ)充協(xié)議第二十條中約定：“附帶庭院……的具體位置、面積等情況以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)?！比粼摋l款有效，則無論宣傳資料所標(biāo)注的尺寸是否構(gòu)成合同內(nèi)容及合同如何約定下沉庭院的尺寸都將不再重要，故對該條款的效力認(rèn)定成為本案的關(guān)鍵。

　　因雙方在協(xié)商過程中及訂立合同時，對于該庭院的尺寸、面積等相關(guān)情況已有明確約定，袁某購房時對此已形成合理期待。而該條款中“以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)”的約定損害了買房人購買房屋時依據(jù)合同應(yīng)受保護(hù)的合理期待，導(dǎo)致房屋買受人的權(quán)利在房屋交付之前始終處于不確定的狀態(tài)，不符合合同法基本原則，也與房地產(chǎn)交易的實踐不符，該約定如果有效，將排除廣盈公司在交房不符合約定時的違約責(zé)任，不合理、不正當(dāng)?shù)孛獬藦V盈公司的相關(guān)義務(wù)與責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害和排除買房人的相關(guān)權(quán)益，故“以交房時的狀態(tài)為準(zhǔn)”約定應(yīng)為無效的格式條款。

3.出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式及范圍

　　當(dāng)商品房廣告和宣傳資料內(nèi)容具體確定，且對合同訂立、房屋價格確定、購房人購買房屋等有重大影響時，被視為合同條款，若出賣人未按廣告和宣傳資料中的約定交付房屋，則構(gòu)成違約，違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)按照合同法第一百零七條的規(guī)定進(jìn)行處理。交付的房屋與合同約定不符的，房屋能重修的應(yīng)予以重修，不能重修的，應(yīng)賠償購房人的相關(guān)損失。對于賠償數(shù)額，應(yīng)具體結(jié)合個案案情，綜合考量雙方履約情況、當(dāng)事人過錯程度、預(yù)期利益、房屋價格等作出合理判斷。

　　對于出賣人在商品房銷售廣告中過分吹噓的，雖未視為合同內(nèi)容，但因此給購房者造成損失的，購房者可依據(jù)合同法第四十二條、第五十四條等相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)締約過失等損害賠償責(zé)任。而對于一些沒有明確具體的質(zhì)量指標(biāo)的商業(yè)宣傳，因易被消費(fèi)者識別，不構(gòu)成要約、不視為合同條款的，出賣人不承擔(dān)民事責(zé)任。

　　本案中，作為宣傳資料的標(biāo)有下沉庭院尺寸的平面圖構(gòu)成房屋買賣合同的內(nèi)容，廣盈公司應(yīng)按約交付相應(yīng)房屋與庭院。但在實際交房時，廣盈公司交付的下沉庭院的面積與向袁某銷售房屋時提供的平面圖的尺寸不符，故其未按合同約定向袁某交付房屋已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因涉案房屋緊鄰小區(qū)公共通道，且公共道路另一側(cè)鋪設(shè)有地下管線等設(shè)施，重建下沉庭院客觀上已無法實現(xiàn)，故廣盈公司應(yīng)向袁某承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。就具體賠償數(shù)額，因該部分面積并非合同中有明確計價標(biāo)準(zhǔn)的商品房套內(nèi)建筑面積，故法院根據(jù)房屋整體情況及房屋總價款、交付情況、影響大小等因素酌定為60萬元。關(guān)于袁某主張的租金損失，因無事實和法律依據(jù)，二審法院不予支持。(作者單位：北京市第三中級人民法院)

　　本文來源：最高人民法院司法案例研究院

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