近十多年來(lái)，房?jī)r(jià)成為影響民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的時(shí)代，隨之而來(lái)的是越來(lái)越多法律糾紛的發(fā)生，而關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛，一直以來(lái)都是房地產(chǎn)訴訟的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。本文搜集整理了涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，大量采集、分析案件的審判情況，歸納、總結(jié)、剖析最高人民法院的裁判觀點(diǎn)，并根據(jù)分析結(jié)果提出有針對(duì)性、結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)的法律分析和裁判啟示。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛常見(jiàn)問(wèn)題主要裁判觀點(diǎn)

一、合同效力問(wèn)題

當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求主要為請(qǐng)求法院認(rèn)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效等，以下分別予以說(shuō)明：

1.出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》是否導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效？

【裁判要旨】出賣(mài)人如未取得涉案房屋的《商品房預(yù)售許可證》即銷(xiāo)售商品房，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的商品房預(yù)售合同自始無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定為有效。

2.出賣(mài)人在出售房屋之前將房屋和土地抵押是否必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？

【裁判要旨】出賣(mài)人將出售房屋和其依附的土地抵押后與買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且未將抵押情況告知買(mǎi)受人的，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

3.認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否因出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》而無(wú)效？

【裁判要旨】對(duì)于已經(jīng)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，均認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如出賣(mài)人至審理時(shí)仍未取得商品房預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)屬無(wú)效。如認(rèn)購(gòu)協(xié)議完全不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本要件，此時(shí)該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)屬于預(yù)約合同，合法有效，不受是否辦理《商品房預(yù)售許可證》影響。

4.合同無(wú)效違約方是否應(yīng)返還購(gòu)房款、支付違約金、賠償損失？

【裁判要旨】因出賣(mài)人原因造成的合同無(wú)效，絕大部分判令出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款并承擔(dān)賠償責(zé)任。

【律師評(píng)析】根據(jù)已采集的最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例，目前絕大多數(shù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的原因是由于出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》，在此情況下人民法院一般都支持買(mǎi)受人返還購(gòu)房款并賠償損失的要求，但對(duì)賠償損失的具體標(biāo)準(zhǔn)，部分判決根據(jù)中國(guó)人民銀行同期貸款利率確定，部分判決根據(jù)中國(guó)人民銀行同期存款利率確定。買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)，對(duì)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)知曉的，仍與出賣(mài)人簽訂合同，也有一定責(zé)任，因此其應(yīng)自行承擔(dān)部分損失。

二、合同解除問(wèn)題

【裁判要旨一】如出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定解除條件，而且解除條件已經(jīng)成就的，應(yīng)判令解除合同。

【律師評(píng)析】對(duì)于出賣(mài)人與買(mǎi)受人在合同中明確約定了解除條件的，人民法院一般均依據(jù)雙方合同約定，判定解除條件是否成就并做出相應(yīng)的判決。

【裁判要旨二】未約定合同解除條件，但是一方嚴(yán)重違約已經(jīng)致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同應(yīng)予解除。

【律師評(píng)析】對(duì)于因一方違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，人民法院均判令解除合同。但此類(lèi)案件當(dāng)事人間的爭(zhēng)議較大，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為違約行為是否足以導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)現(xiàn)有案例，法院會(huì)在出現(xiàn)以下情況時(shí)認(rèn)定合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)：①.房屋尚未過(guò)戶(hù)登記被抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償權(quán)；②.房屋尚未過(guò)戶(hù)登記被法院查封的；③.商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；④.建筑面積誤差過(guò)大；⑤.剩余購(gòu)房款因政策變化無(wú)法做銀行貸款。

三、逾期交付問(wèn)題

【裁判要旨】：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中往往約定，當(dāng)房屋辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，房屋滿(mǎn)足交付條件。但根據(jù)法律規(guī)定，房屋交付之前還應(yīng)辦理建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收，而該項(xiàng)驗(yàn)收一般會(huì)在竣工備案之后一段時(shí)間才可辦理完畢。如果開(kāi)發(fā)商在房屋竣工驗(yàn)收備案完成后即將房屋交付業(yè)主的行為無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同約定的交付之日至規(guī)劃驗(yàn)收完成之間的晚交房違約金。

【律師評(píng)析】在采集的數(shù)據(jù)案例中，買(mǎi)受人主張逾期交房的主要原因?yàn)槌鲑u(mài)人未建造完畢房屋、買(mǎi)受人拒絕接收房屋，其中買(mǎi)受人拒絕接收房屋的理由均為房屋不符合交付條件或存在質(zhì)量問(wèn)題。

然而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，逾期交付房屋與房屋是否符合交付條件分別為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不同條款的約定內(nèi)容，為兩個(gè)不同層面的問(wèn)題。因此出賣(mài)人構(gòu)成逾期交房的違約情形應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：

第一，因出賣(mài)人的原因未在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內(nèi)交付房屋；

第二，買(mǎi)受人尚未接收房屋。如果買(mǎi)受人因交付條件或者房屋質(zhì)量問(wèn)題拒絕接收房屋，應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人主張未達(dá)到交付條件的違約責(zé)任或者要求出賣(mài)人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，否則在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定了公告送達(dá)方式的情況下，買(mǎi)受人因上述問(wèn)題拒絕接收房屋從而主張逾期交付的違約責(zé)任很難得到法院支持。

四、逾期辦證支付違約金

【裁判要旨】在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效的情況下，出賣(mài)人未在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。如果在辦證過(guò)程中，確實(shí)因?yàn)榈谌皆驅(qū)е峦磙k證，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)晚辦證違約責(zé)任呢？開(kāi)發(fā)商首先需要證明自身有無(wú)過(guò)錯(cuò)。如果需因第三方原因?qū)е峦磙k證，根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身有無(wú)過(guò)錯(cuò)及過(guò)錯(cuò)比例，承擔(dān)晚辦證責(zé)任。

【律師評(píng)析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，購(gòu)房者本身是申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的法定義務(wù)人，開(kāi)發(fā)商具有協(xié)助義務(wù)，基于開(kāi)發(fā)商對(duì)辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)，現(xiàn)實(shí)情況中，尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房者而言，可以在購(gòu)房合同中約定由開(kāi)發(fā)商代為辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。

五、車(chē)位歸屬問(wèn)題

【裁判要旨】：隨著居民生活水平提高，汽車(chē)愈發(fā)普遍，圍繞小區(qū)車(chē)位歸屬問(wèn)題的法律糾紛也比較常見(jiàn)?，F(xiàn)在很多地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)并未對(duì)車(chē)位進(jìn)行登記，因而無(wú)法從權(quán)屬登記上確定車(chē)位權(quán)屬。因此，按照物權(quán)法第七十四條規(guī)定，車(chē)位歸屬應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對(duì)該問(wèn)題是否有約定。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已明確約定車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)主物權(quán)主張?jiān)摷s定無(wú)效難以法院得到支持。

六、定金問(wèn)題

【裁判要旨】：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

在有關(guān)定金問(wèn)題實(shí)務(wù)中，往往是業(yè)主在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔，要求開(kāi)發(fā)商返還定金。而如何判斷“非因不可歸責(zé)于雙方的事由”在實(shí)務(wù)中存在一定的爭(zhēng)議。從統(tǒng)計(jì)案例上看，主要是取決于業(yè)主是否已知悉、同意商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，是否對(duì)認(rèn)購(gòu)的房屋存有異議。

如果開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)明確業(yè)主對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有異議，而且業(yè)主已簽字確認(rèn)。業(yè)主在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后再反悔，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，難以得到法院支持。

七、配套設(shè)施（學(xué)位）

【裁判要旨】：好學(xué)區(qū)的學(xué)位房讓家長(zhǎng)趨之若鶩。而城市土地稀缺，一些大型社區(qū)往往由開(kāi)發(fā)商代建學(xué)校移交政府。開(kāi)發(fā)商廣告中也加入學(xué)位的宣傳，以推動(dòng)房屋銷(xiāo)售。如何判斷廣告中關(guān)于學(xué)位宣傳是否對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力?

如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的合同中已明確相關(guān)廣告僅為要約邀請(qǐng)。業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商要求承擔(dān)賠償責(zé)任，法院往往判決因該學(xué)校承諾不屬于合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。而如果開(kāi)發(fā)商的合同中并未明確該點(diǎn)，而學(xué)位對(duì)業(yè)主購(gòu)房具有重大影響，則該廣告應(yīng)視為要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力，從而應(yīng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。

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