▌編前語

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定“本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！钡谌畻l“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”。

經(jīng)濟(jì)適用房購房人對所購房屋只擁有有限產(chǎn)權(quán)，其占有、使用、收益、處分的權(quán)能就受到一定限制，這明顯表現(xiàn)在出租獲利和買賣套現(xiàn)上，經(jīng)濟(jì)適用住房不得出租，購買經(jīng)濟(jì)適用住房在取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證不滿5年時，不得直接上市交易。 另外，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人必須嚴(yán)格遵守《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和國家法律法規(guī)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的所有規(guī)定，否則有關(guān)部門有權(quán)依法進(jìn)行查處，甚至可以收回違法使用的經(jīng)濟(jì)適用房。

關(guān)于買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效的問題，匯編最高院+高院案例9則，僅供參考：

▌1、最高人民法院(2015)民申字第3336號

興宇公司主張《房屋銷售認(rèn)購書》中的住宅屬于經(jīng)濟(jì)適用房，孔憲良購買涉案房屋違反相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)屬無效。本院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用房的購買需要經(jīng)過一定審批手續(xù)，雖然政府通過部門規(guī)章對經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格作出相關(guān)要求，但是對于經(jīng)濟(jì)適用房屋買賣合同的效力并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定其無效，興宇公司提出的合同無效的主張，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的情形。且興宇公司按照商品房買賣流程向購房人出售住宅房屋，在與孔憲良簽訂《房屋銷售認(rèn)購書》時也未向孔憲良履行告知義務(wù)，興宇公司提供的其與其他購房人簽訂的房屋買賣合同亦未提交已經(jīng)有關(guān)部門審批的手續(xù)，孔憲良有理由相信涉案房屋可以自由買賣，且房屋已經(jīng)實(shí)際交付孔憲良，雙方之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。至于孔憲良是否具有購買資格，能否通過審批，以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不影響合同本身的效力，二審法院判令興宇公司在具備辦理房產(chǎn)登記手續(xù)條件后協(xié)助辦理過戶登記，并無不當(dāng)，故對興宇公司的該項主張，本院不予支持。

▌2、廣東省高級人民法院(2015)粵高法民一申字第494號

本案為房屋買賣合同糾紛。本案爭議的焦點(diǎn)是案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第四條的規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，違反國家政策性規(guī)定并不能作為人民法院判決合同無效的法律依據(jù)。對于經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行國家政策只有關(guān)于申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的主體及購買后上市交易年限等限制性規(guī)定，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定。況且，《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)實(shí)際履行多年，陳本典通過案涉《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)取得了合理對價，故案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并未損害其他人利益和社會公共利益，亦不存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同無效情形，一、二審法院認(rèn)定該協(xié)議合法有效，并無不當(dāng)。至于《房屋買賣協(xié)議》實(shí)際簽訂時間和童澤舟是否具備購房資格的問題，均不影響協(xié)議的效力認(rèn)定，陳本典關(guān)于《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無效的再審理由，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

▌3、江蘇省高級人民法院(2012)蘇民申字第232號

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，王明祿、胡玉環(huán)夫婦因農(nóng)村集體土地拆遷安置于2003年12月22日購買本案訴爭的經(jīng)濟(jì)適用房，但直至2007年2月9日與姚善武簽訂購房合同時王明祿、胡玉環(huán)還未取得該房產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方當(dāng)事人對該房屋的性質(zhì)及尚未取得所有權(quán)是明知的，還在購房合同第二條約定等將來可以辦證時及時給姚善武辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故該購房合同是以將來可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，不能以簽訂該合同時尚未取得房屋所有權(quán)來認(rèn)定該合同無效。且《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書&”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。至姚善武起訴時，王明祿、胡玉環(huán)購買該經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年，且已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，可以上市交易，該購房合同可以認(rèn)定為有效，姚善武已按合同約定支付大部分房款，具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件，一、二審判決王明祿、胡玉環(huán)協(xié)助姚善武辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)并無不當(dāng)。

▌4、陜西省高級人民法院(2017)陜民再25號

本院再審認(rèn)為，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)，一、二審裁定已作出明確論述，即指政府提供優(yōu)惠政策、限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)且購房者擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房。因此，對購房人資格、經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、購房價格等均有嚴(yán)格的條件和審查程序。建設(shè)部、發(fā)改委等部門制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》還規(guī)定，政府及相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違紀(jì)違法行為查處。本案中，趙建成等103人與城建總公司雖簽訂的是《商品房買賣合同》，但附件二《合同補(bǔ)充協(xié)議》注明合同中的“商品房”均為江南經(jīng)濟(jì)適用房。該補(bǔ)充協(xié)議第三條明確：買受人應(yīng)遵守《商洛市江南經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法》，提供辦理經(jīng)濟(jì)適用房申請審批手續(xù)的所有證明文件和相關(guān)資料，文件要求真實(shí)、可靠。因此本案房屋買賣行為應(yīng)遵守國家對于經(jīng)濟(jì)適用住房的管理規(guī)定。對于趙建成等103人訴求中涉及的購房人資格、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定等問題，依照規(guī)定應(yīng)由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)。據(jù)此，一、二審法院裁定不予受理本案并無不當(dāng)。

▌5、北京市高級人民法院(2014)高民申字第03363號

屈春永因拆遷取得購房資格后，于2007年1月14日與劉大偉簽訂《房屋買賣協(xié)議》。2007年11月3日，屈春永與北京首開天鴻集團(tuán)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》后，又于2007年11月18日與劉大偉簽訂《關(guān)于房屋買賣協(xié)議履行情況的小結(jié)》，雙方對《房屋買賣協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充和變更，約定屈春永將訴爭房屋出售給劉大偉。訴爭房屋是利用屈春永因拆遷獲得的購房指標(biāo)購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，國家法律、行政法規(guī)未禁止該類房屋的買賣。雙方約定于具備過戶條件時過戶，且劉大偉已取得經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格，因此雙方簽訂的協(xié)議亦不違反相關(guān)政策和社會公共利益，故屈春永與劉大偉簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及《關(guān)于房屋買賣協(xié)議履行情況的小結(jié)》，內(nèi)容合法有效。屈春永要求確認(rèn)其與劉大偉于2007年1月14日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，缺乏法律依據(jù)，二審法院據(jù)此認(rèn)定并判決并無不當(dāng)，本院不持異議。屈春永的再審理由缺乏依據(jù)，本院難以支持。

▌6、湖北省高級人民法院(2016)鄂民申1466號

計建新、龔曉宏與蘇冬炎于2003年12月24日簽訂的房屋買賣協(xié)議，是關(guān)于轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)的約定，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。計建新所稱《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房滿5年才可交易的規(guī)定，屬于管理性規(guī)范，不屬于法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)范，故計建新關(guān)于協(xié)議無效的理由不能成立。

▌7、北京市高級人民法院(2016)京民申2592號

本案張國棟轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同始簽于2008年6月，張國棟在取得該房屋契稅完稅憑證及房屋所有權(quán)證尚不滿5年的情況下，即與史永勤簽訂了《北京市房屋買賣合同》將上述經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給史永勤。其合同簽訂行為違反了已購經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年不得直接上市交易的政策規(guī)定。且雙方辦理該房屋過戶所依據(jù)的河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院(2012)新民初字第644號民事調(diào)解書業(yè)經(jīng)該法院再審撤銷。故一、二審法院認(rèn)定雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效程序合法、事實(shí)認(rèn)定及法律適用均無不當(dāng)。史永勤的再審申請缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。

▌8、江蘇省高級人民法院(2016)蘇民再237號

本院再審認(rèn)為，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的協(xié)議?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易的目的是保護(hù)城市低收入家庭享受保障性住房的權(quán)益，而本案訟爭房屋系拆遷安置房，雖然該安置房屋也屬于經(jīng)濟(jì)適用房，但并非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋。因此，案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權(quán)益構(gòu)成損害。葛海波關(guān)于原審判決認(rèn)定案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效適用法律錯誤的理由成立，本院予以支持。王學(xué)明應(yīng)當(dāng)依照該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定履行協(xié)助過戶的義務(wù)。

▌9、江蘇省高級人民法院(2015)蘇審三民申字第01433號

涉案房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，在上市交易時應(yīng)當(dāng)繳納差價收益金，黃子霞應(yīng)當(dāng)明知。黃子霞在《房屋買賣協(xié)議》中明確約定過戶所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由其承擔(dān)，并未排除系爭差價收益金。因此，承擔(dān)系爭差價收益金系黃子霞自愿。事實(shí)上，辦理涉案房屋過戶時，黃子霞自愿繳納了該筆資金。原審法院判決駁回黃子霞要求林濤承擔(dān)系爭差價收益金的訴訟請求，符合合同約定。

▌編后語：

重慶何代川律師在其文章《經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是否有效》評論指出：

認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效更符合我國民法精神。

對于合同的效力問題，《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

關(guān)于五年內(nèi)不能過戶的問題，屬于行政管理的規(guī)定。對于購買不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人可以約定在滿五年后辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然，對于買受人在未過戶期間仍然需要承擔(dān)其他法律風(fēng)險，但本文僅討論經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力問題，對于其他風(fēng)險，這里不做討論。