裁判摘要：商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開(kāi)發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無(wú)效格式條款，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。

當(dāng)事人：

原告：周顯治，男，住浙江省余姚市。

原告：俞美芳，女，住浙江省余姚市。

被告：余姚眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：浙江省余姚市城區(qū)勝山西路。

原告周顯治、俞美芳因與被告余姚眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)眾安公司)發(fā)生商品房銷(xiāo)售合同糾紛，向浙江省余姚市人民法院提起訴訟。

案情簡(jiǎn)介：

2012年，原告與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定了逾期交房及逾期辦證違約金，同時(shí)約定“若出賣(mài)人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則出賣(mài)人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”。交房日期屆滿前，開(kāi)發(fā)公司與原告簽署《雙方同意書(shū)》：“經(jīng)本人與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時(shí)間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號(hào)鑰匙等物料”。嗣后，開(kāi)發(fā)公司以原告無(wú)正當(dāng)理由不予以配合交房工作系明顯違約行為，其不應(yīng)承擔(dān)逾期交房及逾期辦證義務(wù)。

浙江省余姚市人民法院一審認(rèn)為：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是涉案房屋的交付；二是違約責(zé)任的承擔(dān)。

本案中，原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行自己的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

一、涉案房屋的交付。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

依據(jù)原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司雙方所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買(mǎi)受人使用；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣(mài)人不得拒絕買(mǎi)受人查驗(yàn)房屋，所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。”

被告認(rèn)為依據(jù)二原告出具的《雙方同意書(shū)》，被告已就房屋交房情況向原告作了明確說(shuō)明，原告已經(jīng)知曉被告無(wú)須再在2012年12月31日前另行書(shū)面通知原告辦理交房手續(xù)。

二原告在該《雙方同意書(shū)》上言明“經(jīng)本人與眾安公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時(shí)間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號(hào)鑰匙等物料”。

該文字表述并沒(méi)有包含被告無(wú)須書(shū)面通知原告方辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是原告表明愿意按照合同約定的時(shí)間配合被告辦理相關(guān)交房工作，即并未免除被告的書(shū)面通知以及簽署交接單等義務(wù)，因此商品房達(dá)到交付使用條件后，被告仍應(yīng)當(dāng)按照合同的約定以書(shū)面的方式通知原告方辦理房屋交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，并簽署房屋交接單等，且不僅僅局限于“領(lǐng)取X幢X號(hào)鑰匙等物料”。

被告辯稱(chēng)原告在該《雙方同意書(shū)》上已向被告承諾將于約定日期即2012年12月31日前配合被告辦理相關(guān)交房手續(xù)，以便按期辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，現(xiàn)原告無(wú)正當(dāng)理由不予以配合交房工作是明顯違約行為，但被告未向法院提供證據(jù)以證明確系原告不配合導(dǎo)致被告無(wú)法完全交房。且在2013年9月23日，原告就X幢X號(hào)房產(chǎn)的有關(guān)車(chē)庫(kù)、地下室、進(jìn)戶門(mén)、陽(yáng)臺(tái)等方面的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題至被告處交涉，被告方的工作人員在《悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)所在問(wèn)題》上進(jìn)行了說(shuō)明，并提出整改意見(jiàn)(在2013年10月5日前整改完畢)。

可見(jiàn)，雙方事實(shí)上也認(rèn)可涉案房屋尚未具備交付條件，該房屋亦未實(shí)際轉(zhuǎn)移給原告方占有使用。同時(shí)，依據(jù)二原告在該《雙方同意書(shū)》上的承諾“本人承諾愿意在2013年6月30前將X幢X號(hào)作為眾安公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關(guān)物料重新交接，如不能如期交付按商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條逾期交房的違約責(zé)任來(lái)處理，房屋內(nèi)部恢復(fù)合同交房標(biāo)準(zhǔn)，特此承諾”，可推斷出原告方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。

綜合分析上述情況，法院認(rèn)定被告尚未依照約定將涉案房屋交付給原告方，故被告的逾期交付行為已構(gòu)成違約。

二、違約責(zé)任的承擔(dān)。

1．原告俞美芳、周顯治認(rèn)為被告眾安公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房和逾期交付房產(chǎn)證、土地證的違約責(zé)任；被告認(rèn)為被告已經(jīng)于2013年3月9日取得涉案房屋所有權(quán)證，于2013年3月25日取得土地使用權(quán)證，上述均屬于合同約定2013年3月31日之前，只有在買(mǎi)賣(mài)雙方辦理完畢交房手續(xù)后上述權(quán)證才可以過(guò)戶到原告名下，因原告原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證無(wú)法過(guò)戶，即使認(rèn)定被告逾期交房，那么逾期交房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的順延。

首先，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》載明：“出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書(shū)》或土地使用證明，出賣(mài)人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》，出賣(mài)人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給買(mǎi)受人”。

該內(nèi)容明確被告應(yīng)當(dāng)于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，并交付給原告方，而不能理解為被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用權(quán)證書(shū)》、《房屋所有權(quán)證》的初始登記，否則無(wú)法確定原告方何時(shí)才能取得房地產(chǎn)權(quán)證 (將房產(chǎn)從被告公司轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶至原告?zhèn)€人名下)，現(xiàn)被告已逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，顯然與此相悖，被告亦未提供證據(jù)證明系可歸責(zé)于原告方的原因?qū)е掠馄诮桓斗康禺a(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

其次，依照合同約定，被告負(fù)有按時(shí)交房與按時(shí)交付權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)。

現(xiàn)被告以合同中的條款(附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款)“若出賣(mài)人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣(mài)人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由，認(rèn)為即使認(rèn)定被告逾期交房，那么逾期交房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)間也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的順延。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提清對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款系被告方提供，其內(nèi)容顯然置原告方的利益于不顧，導(dǎo)致其權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了被告按時(shí)交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)為無(wú)效的格式條款，故被告不能因?yàn)殡p方有此條款的約定而免除其逾期交付權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任。

2．二原告要求被告支付逾期交房的違約金以及逾期交付權(quán)屬證書(shū)的違約金；被告余姚眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司認(rèn)為，即使認(rèn)定構(gòu)成違約情況下懇請(qǐng)按照法律規(guī)定適當(dāng)減少違約金。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

從雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的來(lái)看，二原告與被告之間關(guān)于逾期交房和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金約定更具懲罰性質(zhì) (懲罰性違約金)，換言之，是合同雙方對(duì)于違約所約定的一種制裁。

二原告已按照合同約定將購(gòu)房款5162730元全部支付給被告，為防止被告怠于履行其合同義務(wù)，敦促其及時(shí)履行交付房屋和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，違約金仍應(yīng)按照合同約定計(jì)算。

二原告訴請(qǐng)被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)所在問(wèn)題》維修單確定的維修義務(wù)，維修結(jié)果應(yīng)與圖紙相符，達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)質(zhì)在于要求被告按約及時(shí)交付房屋。

綜上，浙江省余姚市人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，于2014年5月23日判決：

一、被告眾安公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告周顯治、俞美芳交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房屋；

二、被告眾安公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告周顯治、俞美芳交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(即被告眾安公司辦理余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房屋的轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶手續(xù)，辦理過(guò)戶所需應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)由原告周顯治、俞美芳承擔(dān))；

三、被告眾安公司按原告周顯治、俞美芳已付購(gòu)房款5162730元從2013年7月1日起按日萬(wàn)分之二向原告方支付逾期交房違約金至實(shí)際交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，違約金為191021.01元)；

四、被告眾安公司按原告周顯治、俞美芳已付購(gòu)房款5 162 730元從2013年4月1日起按日萬(wàn)分之三向原告方支付逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金至本判決生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，違約金為425925.23元)；

五、駁回原告周顯治、俞美芳的其他訴訟請(qǐng)求。

以上款項(xiàng)限在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)11 828元，減半收取5914元，保全費(fèi)4770元，合計(jì)10 684元，由原告周顯治、俞美芳承擔(dān)2473元、被告余姚眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)8211元。

眾安公司不服一審判決，向浙江省寧波市中級(jí)人民法院提起上訴稱(chēng)：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。

被上訴人周顯治、俞美芳答辯稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

浙江省寧波市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

浙江省寧波市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

上訴人眾安公司與被上訴人周顯治、俞美芳簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效合同，雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)雙方所簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買(mǎi)受人使用；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)，……。”說(shuō)明上訴人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被上訴人辦理交付手續(xù)；而依據(jù)被上訴人出具的《雙方同意書(shū)》，被上訴人會(huì)按照雙方約定的時(shí)間配合辦理交房手續(xù)，故上訴人無(wú)需在2012年12月31日前另行書(shū)面通知被上訴人辦理交房手續(xù)。

但根據(jù)雙方在2013年9月23日就涉案房產(chǎn)有關(guān)車(chē)庫(kù)、地下室、進(jìn)戶門(mén)、陽(yáng)臺(tái)等方面存在的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題的說(shuō)明及一直未對(duì)存在問(wèn)題的整改作出結(jié)論情況看，雙方至今并未解決交房問(wèn)題，上訴人存在逾期交房的違約行為。

對(duì)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的“出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書(shū)》或土地使用證明，出賣(mài)人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》，出賣(mài)人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給買(mǎi)受人”，明確了上訴人應(yīng)當(dāng)于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，并交付給被上訴人，而不能理解為上訴人自身于2013年3月31日前取得《土地使用權(quán)證書(shū)》、《房屋所有權(quán)證》的初始登記，否則無(wú)法確定被上訴人何時(shí)才能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)(將房產(chǎn)從上訴人公司轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶至被上訴人名下)，現(xiàn)上訴人已逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

至于附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款關(guān)于“若出賣(mài)人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣(mài)人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”的約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

該補(bǔ)充協(xié)議的格式條款系上訴人提供，并沒(méi)有采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意，而其內(nèi)容顯然對(duì)被上訴人利益不利，導(dǎo)致被上訴人權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了上訴人按時(shí)交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)為無(wú)效。

綜上，浙江省寧波市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)、第一百七十五條，于2014年8月13日判決：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)9969元，由上訴人眾安公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。