土生百物，地載萬(wàn)代。房地產(chǎn)業(yè)作為依附于土地之上而產(chǎn)生發(fā)展的復(fù)合性產(chǎn)業(yè)，不僅牽涉土地供應(yīng)、資金借貸、工程建設(shè)、商品房買賣等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而且在增加政府財(cái)政收入、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障人民安居樂(lè)業(yè)等方面起著不可替代的作用。合作開發(fā)作是房地產(chǎn)開發(fā)的一種主流開發(fā)模式，帶動(dòng)了土地與資金的結(jié)合，受到了相關(guān)商業(yè)主體的青睞。然而，由于此類開發(fā)模式程序繁瑣、周期較長(zhǎng)、資金鏈條十分龐大，實(shí)踐中由此引發(fā)的糾紛層出不窮，尤其合同效力與轉(zhuǎn)性問(wèn)題引發(fā)的爭(zhēng)議最多。因此，文章擬對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)的糾紛類型及處理規(guī)則進(jìn)行闡述，以便合作開發(fā)各方有所了解。

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)^{[1]。此類經(jīng)營(yíng)模式雖然在實(shí)務(wù)中早已出現(xiàn)，但是嚴(yán)格來(lái)講，合作開發(fā)并非一個(gè)法律概念。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是依法在國(guó)家所有的土地上建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與房屋的行為。同時(shí)該法第28條明確規(guī)定，依法取得的土地使用權(quán)，可以作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2005年6月《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋(2005)第5號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）首次明確界定了房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的概念和主要特征，對(duì)我們正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)合作開發(fā)行為大有裨益。}

實(shí)務(wù)中，合作開發(fā)房地產(chǎn)的合作形式以合作雙方一方出地、一方出資這種形式最為普遍。兩個(gè)以上投資主體通過(guò)簽訂以房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議，約定通過(guò)土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)模式，屬于狹義概念上的房地產(chǎn)合作開發(fā)。而廣義的房地產(chǎn)合作開發(fā)，是指對(duì)當(dāng)事人在合作方式、利益分配、開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等方面沒(méi)有任何限制, 既可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性合作開發(fā),也可進(jìn)行自用性開發(fā)。

二、影響房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力的因素

1.房地產(chǎn)開發(fā)主體資格

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，國(guó)家不允許沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，力爭(zhēng)從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！?/p>

在合作開發(fā)中，要求聯(lián)合體至少要有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，否則，合作開發(fā)合同無(wú)效?！督忉尅返?5條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”筆者理解，基于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、融資抵押等核心事務(wù)工作以及房屋質(zhì)量關(guān)系不特定多數(shù)人生命財(cái)產(chǎn)安全等因素的考量，故要求從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體需要取得相應(yīng)的資質(zhì)，否則會(huì)影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律效力，但是司法解釋預(yù)留了效力補(bǔ)正的空間，以盡量促成市場(chǎng)交易。

2.劃撥土地使用權(quán)

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。通過(guò)此行為所取得的即為劃撥土地使用權(quán)。

國(guó)家對(duì)于以劃撥土地使用權(quán)作為投資的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為是嚴(yán)格限制的，其中最重要的一點(diǎn)是,未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 44 條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)除本條例第 45 條規(guī)定的情況外不得轉(zhuǎn)讓。而此處“第 45 條規(guī)定的情況”指的就是通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金或者上繳轉(zhuǎn)讓收益等方式將劃撥土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)?！督忉尅返?6條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地只有通過(guò)一定的程序轉(zhuǎn)為出讓土地，才可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)了保護(hù)劃撥土地使用權(quán)的公益性的需要，同時(shí)，也是劃撥土地使用權(quán)用作合作或合資開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的前提及確認(rèn)這類合同效力的重要依據(jù)。

3.集體土地使用權(quán)

我國(guó)土地所有權(quán)區(qū)分為國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有?！段餀?quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)在國(guó)有土地上進(jìn)行；《土地管理法》第4條和第43條規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必須使用國(guó)有建設(shè)用地，集體土地上的建設(shè)項(xiàng)目?jī)H限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅、鄉(xiāng)村公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)；《土地管理法》第63條則進(jìn)一步限定了集體土地的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第9條規(guī)定，集體土地經(jīng)征收轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，該幅土地使用權(quán)方可有償出讓，視為新增的國(guó)有建設(shè)用地。

基于以上認(rèn)識(shí)，土地作為農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的保障，為了切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，以集體土地為基礎(chǔ)的開發(fā)合同，因違反了國(guó)家對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的政策性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但是，隨著司法實(shí)踐的不斷發(fā)展，依照2016年《第八次全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》的規(guī)定，如果起訴前已經(jīng)通過(guò)征用或補(bǔ)辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)的，合同效力不受影響。

三、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同無(wú)效后的處理

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谫Y金、技術(shù)、人力密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一旦合同無(wú)效，不僅會(huì)給合作各方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)影響到廣大消費(fèi)者的切身利益。故實(shí)踐中司法審查合同效力的判斷，是本著慎用無(wú)效認(rèn)定的原則，盡可能給予效力補(bǔ)正的機(jī)會(huì)，從而最大程度發(fā)揮合同法律的效率價(jià)值,穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，涉及合同效力補(bǔ)正的情形包括：（1）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，原則上合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效，但是，如果在起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，則合同有效；（2）在合作開發(fā)房地產(chǎn)中，如果土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，原則上合同無(wú)效，但是，如果在起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，則合同有效；（3）如果土地使用權(quán)人在未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的情況下與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原則上無(wú)效，但是，在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃等審批文件或者手續(xù)的，則合同有效。

《最高人民法院審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》雖然已經(jīng)失效，但其中關(guān)于無(wú)效合作開發(fā)合同的處理仍有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，具體規(guī)定為：合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（1）資金尚水投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。

四、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同常見的轉(zhuǎn)性情形

1.名為合作開發(fā)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

《解釋》從本質(zhì)上對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)合作開發(fā)進(jìn)行了區(qū)分，按第24條的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！币虼耍绻献麟p方約定一方只收取固定利益而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，雖然名義上是簽訂的是合作開發(fā)協(xié)議，實(shí)質(zhì)上仍會(huì)根據(jù)協(xié)議內(nèi)容確定合同的真實(shí)屬性確定各方的權(quán)利義務(wù)。值得注意是，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要辦理相關(guān)批準(zhǔn)與登記手續(xù)，并嚴(yán)格依照招標(biāo)、拍賣、掛牌法定程序進(jìn)行。

2.名為合作開發(fā)實(shí)為房屋買賣合同

《解釋》第25條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。” 根據(jù)該條認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提供資金的一方，不參與項(xiàng)目的開發(fā)管理，更不以開發(fā)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)為前提，不論項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況如何，當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是以合作方投資資金為對(duì)價(jià)，獲取固定數(shù)量的房屋所有權(quán)，不分配其他收益，該種合作模式背離了“共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”核心特性，應(yīng)轉(zhuǎn)性認(rèn)定為房屋買賣合同，并將其作為房屋預(yù)售合同理解與處理更為妥當(dāng)。

3.名為合作開發(fā)實(shí)為借款合同

《解釋》第26條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！贝颂幍摹肮潭〝?shù)額貨幣”限定了對(duì)價(jià)的特定性，即該回報(bào)不與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益直接掛鉤，不受最終開發(fā)結(jié)果的影響，只收取固定的資金回報(bào)，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了借款合同的基本要素。司法實(shí)務(wù)中，法院對(duì)名為投資實(shí)為借貸合同關(guān)系的認(rèn)定，主要結(jié)合提供資金的一方是否實(shí)際參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，是否履行法定出資入股程序以及是否固定回報(bào)或收益等因素綜合判斷。對(duì)于此類借款合同的效力問(wèn)題，考慮到企業(yè)融資渠道的多元化，只要不存在合同法第五十二條以及民間借貸規(guī)定第十四條的除外情形均為有效合同。

4.名為合作開發(fā)實(shí)為房屋租賃合同

《解釋》第27條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！?該類合同的基本特征是，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以提供資金作為占用、使用房屋的對(duì)價(jià)，而房屋設(shè)計(jì)方案的變更、實(shí)際建筑面積的增減也并不必然影響租賃合同的約定。我國(guó)《合同法》明文規(guī)定，租賃合同中當(dāng)事人約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)的部分無(wú)效。為此，考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的多變性，房屋租金受此影響也不可能一成不變應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整，若想通過(guò)一次性支付大量租金取得房屋的長(zhǎng)期承租權(quán)的承租人，還應(yīng)結(jié)合法律的禁止性規(guī)定、房屋的對(duì)價(jià)以及投資回收等問(wèn)題審慎做出選擇。

五、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中常見糾紛的處理

1.超出合作合同約定的投資數(shù)額

《解釋》第17條規(guī)定：“投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定?！备鶕?jù)該項(xiàng)規(guī)定，在協(xié)商不成的情況下，司法解釋確立了三種處理原則，即依次按過(guò)錯(cuò)大小、投資比例、利潤(rùn)分配比例確定投資額增加的分擔(dān)問(wèn)題。

2.合作開發(fā)面積分配糾紛

在合作開發(fā)履行過(guò)程中，可能造成實(shí)際建造的建筑面積少于合同約定的面積,或者開發(fā)建造的實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，對(duì)于減少的面積，《解釋》第18條規(guī)定:“房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定?！睂?duì)于增加的面積，《解釋》第20條規(guī)定：“房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。”

3.合作開發(fā)利益分配糾紛

《解釋》第22條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)?！痹摋l款適用的前提是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同對(duì)雙方當(dāng)事人的投資數(shù)額有明確約定，當(dāng)事人未足額交納出資時(shí)，應(yīng)對(duì)未足額出資一方的利潤(rùn)分配比例進(jìn)行調(diào)整，體現(xiàn)了當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對(duì)等的司法原則。

4.合作開發(fā)項(xiàng)目中的工程款糾紛

盡管《解釋》并未對(duì)合作各方對(duì)承包人的責(zé)任承擔(dān)方式作出明確規(guī)定，但從各地高院出臺(tái)的關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件的司法意見中，可以探見對(duì)這一問(wèn)題的正面回答。比如，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法〔2012〕245號(hào)）第39條規(guī)定：“兩個(gè)以上的法人、其他組織或個(gè)人合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中合作一方以自己名義與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求其他合作方對(duì)欠付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持?！?《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)〔2011〕37號(hào)）第12條第1款規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持?！?《河北省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程施工合同案件審理指南的通知》（冀高法〔2018〕44號(hào)）第16條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作開發(fā)的各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

從以上各省級(jí)高院司法文件的傾向性觀點(diǎn)，即支持合作各方對(duì)工程價(jià)款承擔(dān)連帶清償責(zé)任來(lái)看，筆者認(rèn)為，仍是基于合作開發(fā)合同“共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”法定要求的考量，認(rèn)為合作各方是工程項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)利益的共享者，才就此作出的認(rèn)定。從邏輯上講，這種規(guī)定似乎較為合理。但是，法律規(guī)范的穩(wěn)定性與合作開發(fā)模式的變化性之間并不是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，因此，合作開發(fā)合同下的工程款爭(zhēng)議，必須區(qū)分情形，這關(guān)涉到相關(guān)民事法律責(zé)任的承擔(dān)主體與承擔(dān)方式。

一種情形是，合作各方設(shè)立了具有法人資格的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與承包人簽訂建設(shè)施工和合同，承包人應(yīng)向項(xiàng)目供公司主張工程款^{[2]。《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)〔2011〕37號(hào)）第13條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同各方當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持。但公司股東存在濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任、虛假出資、抽逃出資等情形的，依照《中華人民共和國(guó)公司法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理?！?/p>}

另一種情形是，合作各方當(dāng)事人未設(shè)立項(xiàng)目公司的，合作一方以自己的名義與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，承包人是否可以突破合同性對(duì)性要求其他合作方對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，理論和實(shí)踐仍有爭(zhēng)議。2018年6月，《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議等證據(jù)查明事實(shí)，依法作出裁判?！?可見，司法態(tài)度的變化過(guò)程體現(xiàn)了實(shí)務(wù)界尊重合同法律的公平價(jià)值，有利于保障誠(chéng)信一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，也有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

六、預(yù)防和控制上述風(fēng)險(xiǎn)的主要建議

1.完善盡職調(diào)查。聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)做好前期法律盡職調(diào)查工作，逐一審查土地的權(quán)屬、用途、審批手續(xù)、抵押情況，合作方的資信、資金情況、運(yùn)營(yíng)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，依據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，制定切實(shí)可行的合作方案，明確實(shí)施步驟，保證項(xiàng)目順利推進(jìn)。

2.選擇合適的合作模式。根據(jù)雙方合作的實(shí)際需要和項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇成立項(xiàng)目公司、股權(quán)合作、聯(lián)合競(jìng)買、墊資代建等合作模式，不同的合作模式有自己的特點(diǎn)及適用性，各方應(yīng)充分考慮各自優(yōu)勢(shì)、財(cái)稅問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等諸多因素選擇最終適用的合作模式。 

3.加強(qiáng)合同履行及證據(jù)管理。合作雙方既可以通過(guò)“投資方提供擔(dān)?！薄凹s定土地使用權(quán)變更前，投資方足額投資” “預(yù)留一定的利潤(rùn)作為交易風(fēng)險(xiǎn)保證金”等合同條款鎖定風(fēng)險(xiǎn)范圍，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收支的控制；又應(yīng)當(dāng)注意項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各種原始證據(jù)的收集和保存，通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程控制，防范因管理疏漏造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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