合作開發(fā)房地產(chǎn)項目中通常存在兩個法律關(guān)系：（1）提供土地使用權(quán)的一方（下稱“土地方”）與提供資金的一方（下稱“資金方”）之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系；（2）發(fā)包人（通常為資金方）與施工單位之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系。在司法實踐中，土地方往往不會作為建設(shè)工程合同當(dāng)事人，也不會參與具體的工程建設(shè)。但是，在資金方拖欠工程款的情況下，承包方通常會將資金方和土地方一并告上法庭，要求土地方承擔(dān)連帶責(zé)任。該等索賠是否成立，將取決于法院對建設(shè)工程合同的相對性的認定及把握。

我們近期參與的一則案例中，法院在無明確法律依據(jù)的情況下突破了合同相對性，支持了承包方的訴請。在此予以介紹，以拋磚引玉： 

案件基本情況

1994年至1995年期間，土地方與資金方形成了一系列協(xié)議前期協(xié)議，合作開發(fā)案涉項目。其中，合作開發(fā)協(xié)議約定：由資金方負責(zé)提供開發(fā)該項目的所有資金，土地方提供案涉土地的土地使用權(quán)，案涉項目建成后比例分配給土地方及資金方。

1996年6月21日，資金方與施工單位簽訂《深圳市建設(shè)工程施工合同》（下稱“施工合同”）。在案涉工程結(jié)算過程中，施工單位與資金方發(fā)生爭議，施工單位遂于2002年8月14日向人民法院提起訴訟，要求資金方支付拖欠工程款本金、利息，并要求土地方承擔(dān)連帶責(zé)任。

爭議焦點

本案中，土地方作為案涉項目的合作開發(fā)主體，僅負責(zé)提供案涉土地使用權(quán)，并未簽署施工合同，也未參與案涉工程的建設(shè)。合作開發(fā)協(xié)議明確約定應(yīng)由資金方負責(zé)提供所有項目資金，實際上，也是由資金方與施工單位簽署施工合同。在該等情況下，土地方是否應(yīng)對資金方所欠工程款承擔(dān)連帶責(zé)任？即為本案核心焦點。

各方觀點

1. 施工單位認為：施工合同合法有效，施工單位全面履行了合同義務(wù)，資金方、土地方是合作建房關(guān)系，是工程項目開發(fā)和建設(shè)工程利益的共享者，對建設(shè)工程所負債務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

2. 土地方認為：

土地方不是建設(shè)工程施工合同關(guān)系下主體，土地方為合作開發(fā)協(xié)議約定的合作建房合同關(guān)系下主體，而施工單位并非合作建房合同關(guān)系下主體，土地方與施工單位之間不存在任何合同約定。

根據(jù)合同的相對性，土地方不應(yīng)對建設(shè)工程施工合同項下的債務(wù)承擔(dān)任何責(zé)任。

在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系中，土地方獲得分房利益是基于提供案涉土地使用權(quán)作為對價，不應(yīng)以土地方獲得分房利益為由，而要求土地方額外承擔(dān)拖欠工程款的連帶責(zé)任。

法院認定

1. 一審判決認定：

資金方及土地方就案涉項目存在合作建房關(guān)系，資金方及土地方系案涉項目的合作開發(fā)方，并實際參與了該項目的開發(fā)建設(shè)，并分得利潤，形成了合作建房關(guān)系，資金方及土地方作為合作方應(yīng)對因此而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系對外承擔(dān)連帶責(zé)任。土地方已在合作建房中分得利益，應(yīng)就資金方的欠付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。

2. 二審法院認定：

資金方、土地方均系案涉樓盤的合作開發(fā)方，形成合作建房關(guān)系，并均從項目開發(fā)中實際獲益。根據(jù)公平原則，資金方、土地方內(nèi)部約定不得對抗開發(fā)方的對外債務(wù)，應(yīng)就資金方的欠付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。

我們的意見及建議

1. 我們認為，“土地方自案涉項目分得利益”不能作為法院突破“合同相對性”的合法依據(jù)，一、二審判決的認定缺乏法律依據(jù)。

土地方未參與簽署及履行案涉施工合同，本案亦不存在土地方自愿加入或承接案涉?zhèn)鶆?wù)的情形，土地方并非建設(shè)工程合同當(dāng)事人。

《民法通則》第八十四條及《合同法》第八條[1]明確規(guī)定合同約定僅對合同當(dāng)事人具有約束力，而不能約束合同之外的其他主體。本案并不存在任何可以突破合同相對性的法定情形[2]，一、二審判決認定的“土地方自案涉項目分得利益”并非突破合同相對性的法定情形。

土地方自案涉項目分得利益是基于土地方提供了案涉項目的土地使用權(quán)作為對價，一、二審判決僅以上訴人分得利益為由要求土地方對案涉?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，將導(dǎo)致在土地方在合作開發(fā)協(xié)議中，付出的對價除了提供合作開發(fā)土地使用權(quán)之外，還要額外對開發(fā)建房承擔(dān)責(zé)任，實質(zhì)上是以司法裁判的方式變更了當(dāng)事人在合作開發(fā)協(xié)議的對價，屬于以司法權(quán)力干預(yù)平等主體之間的意思自治及等價有償。

按照一、二審法院的邏輯，僅簡單的以分得利益為由，即可改變合同對價，而對資金方拖欠的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任，那么已經(jīng)購買案涉項目房產(chǎn)的小業(yè)主，均屬于分得案涉項目利益，豈不是也應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，顯然是不合邏輯的。

2. 最高人民法院對類似案件下達的判決也支持了我們的觀點：

最高人民法院在一個類似案件中作出的(2007)民一終字第39號《民事判決書》恰好支持了我們的上述觀點，其中認定如下： 

本案訟爭的法律關(guān)系是施工合同糾紛，而不是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。施工合同只對合同當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，合同當(dāng)事人以外的人不發(fā)生法律效力。

土地方不存在取代施工合同的發(fā)包人或加入債的履行而與資金方成為共同發(fā)包人的事實。

合作開發(fā)合同各方是按照合同約定各自承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的，“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”是指合作各方內(nèi)部關(guān)系，而不是指對外關(guān)系。土地方與資金方之間合作開發(fā)合同，既不屬于個人合伙，也沒有成立合伙企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》或《合伙企業(yè)法》有關(guān)個人合伙和普通合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定。

3. 對土地方的建議

盡管我們不認可本案一、二審法院的判決結(jié)果，但也需提醒土地方注意到，在司法實踐中，法院出于考慮維護弱勢群體利益以及社會穩(wěn)定，很可能從項目開發(fā)中實際獲益的角度，突破建設(shè)工程合同相對性，判令土地方對資金方拖欠的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。對于該等風(fēng)險，進一步建議：

在合作開發(fā)協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)明確約定合作開發(fā)項目在具體建設(shè)過程中可能產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由資金方負責(zé)處理，若因資金方拖欠工程款導(dǎo)致土地方遭受損失的，資金方應(yīng)予以全部賠償；

要求資金方取得施工單位的書面承諾作為合作的前提條件，確認其知悉并承諾建設(shè)過程中產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由與資金方解決，不得向土地方追索資金方所欠的工程款； 

在合作過程中，及時監(jiān)督資金方支付工程款的情況，盡可能降低出現(xiàn)工程款糾紛的風(fēng)向；

在分配利潤時，注意預(yù)留資金方一定的利潤，作為資金方及時付清工程款的增信擔(dān)保；即便出現(xiàn)土地方需要承擔(dān)連帶責(zé)任的情況，土地方也可以及時地從資金方的利潤中予以扣回。

注：

1 《民法通則》第八十四條規(guī)定：債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。

《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

2 突破合同的相對性的明文規(guī)定：《合同法》第七十三條、第七十四條、第二百七十二條、第三百一十三條、第六十四條、第六十五條。

來源：網(wǎng)絡(luò)