房主賣房并收取了購(gòu)房者大部分房款，但在辦理完網(wǎng)上備案后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，卻又將房屋抵押給第三人借款，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法過(guò)戶，那么借款抵押合同效力該如何認(rèn)定呢?近日，福建省廈門市中級(jí)人民法院審理了該起糾紛，駁回了買主主張抵押權(quán)無(wú)效的上訴請(qǐng)求。

　　2015年7月5日，阿恢與阿翔簽約，將名下的一處房產(chǎn)抵押給阿翔后借款280萬(wàn)元。7月15日，二人在房產(chǎn)部門辦理抵押登記。

　　而在阿恢向阿翔借款前一個(gè)月，即2015年6月9日，阿恢已經(jīng)與阿楓及中介簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定阿恢將上述房產(chǎn)出售給阿楓，成交總價(jià)為292萬(wàn)元，6月25日前阿楓向阿恢支付210萬(wàn)元。7月11日，三方又簽訂《補(bǔ)充約定》，約定阿恢與阿楓同意于當(dāng)日簽訂廈門市網(wǎng)上買賣合同，交房時(shí)間為7月20日，過(guò)戶時(shí)間為7月30日前。同年7月23日，三方簽訂《房屋交割聲明》，確認(rèn)阿恢已于當(dāng)日將房產(chǎn)交付阿楓使用。

　　2016年1月2日，買受人阿楓向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)其與阿恢所簽的《房屋買賣協(xié)議》有效，判令阿恢清償銀行貸款，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶至其名下并償付違約金等。法院一審判決，雙方所簽協(xié)議有效，阿恢清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權(quán)登記手續(xù)，阿恢應(yīng)在注銷抵押權(quán)登記后十日內(nèi)協(xié)助阿楓辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過(guò)戶登記,并向阿楓支付相應(yīng)違約金。阿恢不服，提出上訴，二審維持了原判。

　　2016年1月15日，債權(quán)人阿翔向法院起訴，請(qǐng)求判令債務(wù)人阿恢立即償還其280萬(wàn)元及利息，并確認(rèn)阿翔對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。買受人阿楓則作為第三人加入訴訟，請(qǐng)求判決阿翔與阿恢之間設(shè)定的抵押無(wú)效。該案一審法院認(rèn)為，阿恢與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，法院駁回了阿楓的訴求，判令阿恢向阿翔償付借款280萬(wàn)元及利息，如阿恢不還款，阿翔有權(quán)拍賣阿恢的抵押房產(chǎn)。

　　宣判后，阿楓上訴。廈門中院二審認(rèn)為，本案焦點(diǎn)在于訟爭(zhēng)抵押權(quán)是否有效。阿恢與阿楓簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，該房產(chǎn)雖尚未過(guò)戶至阿楓名下，但阿楓已付大部分購(gòu)房款且實(shí)際使用該房。阿恢之后將訟爭(zhēng)房產(chǎn)抵押向阿翔借款，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為。但阿楓無(wú)法證實(shí)阿翔與阿恢屬惡意串通，且訟爭(zhēng)房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實(shí)際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，阿翔已善意取得抵押權(quán)。綜上，阿楓主張抵押權(quán)無(wú)效的上訴理由不能成立，二審駁回其上訴，維持原判。

　　【法官說(shuō)法】網(wǎng)簽備案不等于取得房屋產(chǎn)權(quán)

　　該案審判長(zhǎng)張超法官認(rèn)為，法院二審適用物權(quán)法善意取得規(guī)定依法保護(hù)了債權(quán)人權(quán)益，但該案存在的以下法律問(wèn)題及相關(guān)行政管理問(wèn)題值得重視：

　　一是正確認(rèn)定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。根據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實(shí)施細(xì)則，二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果，通過(guò)房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，系監(jiān)管部門對(duì)民事行為達(dá)成合意提供的一個(gè)交易平臺(tái)，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，有別于《房屋登記辦法》調(diào)整范圍，亦不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

　　二是正確適用物權(quán)法關(guān)于善意取得的法律規(guī)定。本案中買受人阿楓僅以其已履行二手房網(wǎng)簽備案這一事實(shí)不足以證實(shí)其購(gòu)房行為已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，也不足以推定證實(shí)抵押權(quán)人阿翔取得擔(dān)保物權(quán)時(shí)存在惡意。

　　法官同時(shí)建議房管部門應(yīng)完善相應(yīng)制度銜接，應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進(jìn)行整合，做到信息共享，便于交易者及時(shí)準(zhǔn)確掌握交易相關(guān)信息。在各個(gè)備案及登記窗口應(yīng)增設(shè)涉及不動(dòng)產(chǎn)的所有業(yè)務(wù)信息的提示告知功能，讓各項(xiàng)申請(qǐng)業(yè)務(wù)辦理者均能知曉所有交易信息，有助于交易者合理避免交易風(fēng)險(xiǎn)。要做好關(guān)于網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的宣傳工作，引導(dǎo)交易者正確識(shí)別二者不同的法律效力。要加強(qiáng)對(duì)辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)的宣傳，讓購(gòu)房者主動(dòng)選擇，有效遏制原權(quán)屬人在登記后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的惡意處分行為。

　　來(lái)源：福建法院網(wǎng)