老百姓在購(gòu)買(mǎi)新房的時(shí)候，不僅面臨延期交房的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)存在延期辦理房產(chǎn)證的法律風(fēng)險(xiǎn)，延期交房會(huì)導(dǎo)致入住延遲問(wèn)題，逾期辦理房產(chǎn)證可能會(huì)導(dǎo)致落戶(hù)、上學(xué)等各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，逾期辦證怎么辦呢？

一、開(kāi)發(fā)商逾期辦證后，一般會(huì)遇到兩種情況：
（一）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議針對(duì)逾期辦證有約定；
（二）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有明確約定。

第一種情況比較常見(jiàn)，一般合同中都會(huì)有“房屋交付180天以?xún)?nèi)，出賣(mài)人協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)，逾期超過(guò)360天，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人實(shí)際交付房款的萬(wàn)分之二（一）進(jìn)行違約賠償，直至產(chǎn)權(quán)證辦出為止”的類(lèi)似約定。

根據(jù)這條約定，法院對(duì)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證的態(tài)度一般是支持的。
在買(mǎi)賣(mài)雙方的購(gòu)房合同有約定的前提下，依據(jù)合同約定，在沒(méi)有規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種情況，就是合同中沒(méi)有約定，王曉鵬律師就曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)類(lèi)似的，開(kāi)發(fā)商雖然用的是合同模板，但是把逾期辦證這一條給模糊了，改成了“另行協(xié)商”。

開(kāi)發(fā)商在做這一份合同時(shí)，可能就知道自己會(huì)逾期辦證，因此回避了該問(wèn)題。

二、那么該怎么辦呢？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

法律據(jù)此已經(jīng)做出規(guī)定，另行協(xié)商我認(rèn)為是約定不明。
因此若是雙方?jīng)]有約定或者約定不明的情況下，開(kāi)發(fā)商一樣要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

三、那什么時(shí)候起訴呢？開(kāi)發(fā)商一直拖著會(huì)不會(huì)過(guò)訴訟時(shí)效？
基于商品房買(mǎi)賣(mài)的特殊性，開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)有按合同義務(wù)及時(shí)交房，同時(shí)也有義務(wù)協(xié)助辦理更名、辦證的義務(wù)。
所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿(mǎn)次日起三年計(jì)算訴訟時(shí)效。
若是沒(méi)有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時(shí)效。

王曉鵬律師近照
因此，即使開(kāi)發(fā)商故意在合同中沒(méi)有約定逾期辦證的條款，也可以主張逾期辦證違約金，主張權(quán)利要及時(shí)，在法律保護(hù)的期限內(nèi)起訴，才有可能保障自己的合法權(quán)利。

延期不超過(guò)一年的情形，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋交付后3個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)證，未辦理的，除雙方有特殊約定外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，可以先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可以起訴開(kāi)發(fā)商要求其繼續(xù)履行合同，限期辦理房產(chǎn)證并給付違約金。
若合同中沒(méi)有約定違約金，你可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。
延期超過(guò)一年的情形，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

起訴開(kāi)發(fā)商時(shí)，應(yīng)提供本人身份證、合同、補(bǔ)充協(xié)議文本，還要提供開(kāi)發(fā)商的法定代表人、住址，聯(lián)系電話(huà)等信息，在開(kāi)發(fā)商轄區(qū)法院起訴庭起訴。

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