導(dǎo)讀：所謂網(wǎng)簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并在網(wǎng)上予以公布，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號對合同進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。

網(wǎng)簽作為行政機關(guān)行使管理的一種管理手段而存在，在物權(quán)法上并無法律效力可言。房產(chǎn)買受人不理性的賦予了“網(wǎng)簽”許多人造光環(huán)，導(dǎo)致在實踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。

1、房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽，并非確定無效。

《房產(chǎn)買賣協(xié)議》不違法國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

房產(chǎn)買賣合同沒有網(wǎng)簽不影響合同效力，但肯定會影響到隨后的辦理房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。

2、一房二賣中即使第一買受人辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)在先，也不能對抗合法占有房屋的第二買受人。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。

3、網(wǎng)簽（備案登記）不具有物權(quán)的效力，過戶前案涉房屋的所有權(quán)人仍為房地產(chǎn)公司。

所謂網(wǎng)簽即商品房預(yù)售登記，就是房屋交易雙方在規(guī)定的時間內(nèi)到相關(guān)行政部門進行房屋備案，在預(yù)售的房屋合同上編上不同的號碼，并在網(wǎng)上予以公布，防止商品房銷售中出現(xiàn)重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的情形，保護房地產(chǎn)交易的透明度。

我國法律及相關(guān)法規(guī)中規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預(yù)售需向縣以上相關(guān)行政部門進行登記備案，證實登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規(guī)中并沒有明確預(yù)售登記的效力問題。

一般在實踐中認(rèn)為，預(yù)售登記是是為保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動而產(chǎn)生的一項請求權(quán)，因預(yù)售登記時物權(quán)尚不存在，故所登記的仍是一種請求權(quán)，且在《中華人民共和國物權(quán)法》中，沒有規(guī)定備案登記制度，根據(jù)物權(quán)法定原則，備案登記不具有物權(quán)的效力，案涉房屋的所有權(quán)人仍為該房地產(chǎn)公司。

4、房產(chǎn)僅網(wǎng)簽不能對抗法院查封。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人（也即買方），第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

如果買方已經(jīng)支付部分或全部價款并實際占有房屋，即便還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對房屋查封措施。

但僅僅是簽訂房產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)簽，即使支付全部房款也不能對抗法院的查封。

5、登記機關(guān)撤銷“網(wǎng)簽”不需要需雙方當(dāng)事人配合或法院通知協(xié)助執(zhí)為前提。

裁判要旨: 本案原告所訴“網(wǎng)簽”行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記行為，被告對該行為具有法定的監(jiān)管職責(zé)，事實上被告也對其行使了監(jiān)管職權(quán)。

由于網(wǎng)簽登記信息的準(zhǔn)確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，被告作為登記機關(guān)，應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效。本案所涉長沙市開福區(qū)芙蓉中路一段198號名富公寓1729號房屋的網(wǎng)簽登記信息已經(jīng)由人民法院發(fā)生法律效力的判決確認(rèn)系由第三人虛構(gòu)所得，原告與第三人之間并無真實的交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。

爭議的網(wǎng)簽行為實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對該行為具有法定監(jiān)管職責(zé)；被告作為登記機關(guān)，應(yīng)當(dāng)在職責(zé)范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法、有效；原告與第三人之間無真實交易關(guān)系，該網(wǎng)簽登記行為缺乏基本證據(jù)和事實根據(jù)，依法應(yīng)予以撤銷。

案件來源：湖南省長沙市岳麓區(qū)人民法院 行 政 判 決 書   (2015)岳行初字第00137號。

綜上，“網(wǎng)簽”僅是行政管理手段，沒有超越《物權(quán)法》而享有超越法律的“特權(quán)”。

（以上內(nèi)容來自齊精智律師，陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人）

網(wǎng)簽和備案二者有何不同？

房屋交易過程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同等全部都將在網(wǎng)上進行。并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計也都可以通過該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。而這個線上過程就是我們所謂的網(wǎng)簽。

交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后網(wǎng)站系統(tǒng)會給一個網(wǎng)簽號，這個網(wǎng)簽號可以用于在網(wǎng)上進行查詢相關(guān)的交易內(nèi)容。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"!

備案包括開發(fā)商備案和購房合同備案。前者指開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證后向房產(chǎn)管理部門備案房屋出售價格，面向社會出售。后者是指購房者和開發(fā)商簽訂合同之后，在房屋管理部門登記備案，實現(xiàn)法律效力的一種方式。

在房產(chǎn)交易過程中所說的備案，通常是指購房合同的備案。按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條同時規(guī)定："商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。"

網(wǎng)簽和備案有何區(qū)別?

1、辦理時間不同

　　網(wǎng)簽是在開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證，且購房者也滿足購房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的?，F(xiàn)在有一部分開發(fā)商會在未取得預(yù)售證或其他證明時，就與購房者簽訂相關(guān)的協(xié)議或者合同，這樣的情況是沒辦法進行網(wǎng)簽的。另外，如果購房者自身的購房資格沒有被核驗通過，也不能進行網(wǎng)簽。

　　備案是在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。一般來說，網(wǎng)簽在前，備案在后，備案以網(wǎng)簽為前提，只有備案后房屋買賣才算是正式生效。

　　2、法律效力不同

　　網(wǎng)簽在簽約時要認(rèn)真閱讀合同中的條款，對于合同中自己認(rèn)為不合理的條款可以提出自己的修改意見，或者雙方之間進行協(xié)商，甚至購房者在要求得不到解決時可以協(xié)商撤銷網(wǎng)簽，不進行網(wǎng)簽。但是即使網(wǎng)簽成功，也不能說具備了法律效力。因為商品房買賣合同只有到房地產(chǎn)交易中心登記備案才能生效。經(jīng)過備案，房屋交易才算真正具備了法律效力。

　　3、辦理流程

　　網(wǎng)簽流程：選定網(wǎng)簽時間——準(zhǔn)備網(wǎng)簽資料——確認(rèn)網(wǎng)簽條款——完成網(wǎng)簽;備案流程：合同備案——審核——取得備案號——打印合同文本——雙方簽字蓋章——完成備案。

     備案是在網(wǎng)簽完成之后進行的，最終經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的審核會返回一個備案號，此備案號是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號可以查詢房屋的相關(guān)信息。

　　以上轉(zhuǎn)自房產(chǎn)知識庫

來源：網(wǎng)絡(luò)

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