裁判要旨

房屋買賣合同因買方無(wú)力支付購(gòu)房款而解除，且雙方已約定違約金。賣方再次出售時(shí)房?jī)r(jià)降低，賣方不主張要求買方承擔(dān)約定的違約金但主張買方賠償差價(jià)損失的，人民法院不予支持。

案情簡(jiǎn)介

一、2013年9月29日，趙靖與谷一簽訂房屋買賣合同，約定谷一購(gòu)買趙靖名下的涉案房屋，房屋價(jià)款647萬(wàn)元。合同簽訂后趙靖收到谷一支付的定金5萬(wàn)元及購(gòu)房款115萬(wàn)元。

二、2013年12月26日，因谷一無(wú)力繼續(xù)支付購(gòu)房款，趙靖與谷一簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定雙方同意將房屋再次出售，出售價(jià)格不低于647萬(wàn)元；谷一賠償趙靖5萬(wàn)元，趙靖放棄追究違約金；趙靖應(yīng)在房屋另行出售給第三人并收到首付款120萬(wàn)元后退還谷一已付115萬(wàn)元購(gòu)房款。

三、2014年3月，趙靖與案外人簽訂房屋買賣合同，以570萬(wàn)元將涉案房屋出賣給第三人，按照該合同約定，趙靖應(yīng)于2015年5月22日前收到購(gòu)房款120萬(wàn)元。

四、2014年12月15日，趙靖、谷一經(jīng)協(xié)商同意決定解除兩人間的房屋買賣合同，但趙靖以房屋再次出售價(jià)格低于647萬(wàn)元為由拒絕退還購(gòu)房款。

五、2015年3月，谷一向法院起訴，要求趙靖返還115萬(wàn)元購(gòu)房款并賠償利息。北京市西城區(qū)法院一審認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議約定的房屋出售價(jià)格，非趙靖理解的退還購(gòu)房款所附條件，最終判決趙靖返還谷一購(gòu)房款115萬(wàn)元，駁回谷一的其他訴訟請(qǐng)求。

六、趙靖不服一審判決，上訴至北京市二中院。北京市二中院最終判決駁回上訴，維持原判。

裁判要點(diǎn)

我國(guó)《合同法》第八條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！北景钢汹w靖與谷一簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議均是二人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。

趙靖與谷一在補(bǔ)充協(xié)議中約定趙靖出售房屋收到購(gòu)房款120萬(wàn)元以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)向谷一退還115萬(wàn)元，這一條件在趙靖與案外人另立合同后已經(jīng)滿足；而協(xié)議中雖然用單獨(dú)一條約定房屋再次出售的價(jià)格不低于647萬(wàn)元，但單從此種表述上看并不能證明這一條款屬于強(qiáng)制性條款或是返還購(gòu)房款的必要條件，因此法院最終支持谷一要求趙靖返還購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、對(duì)出賣人來說，可以在買賣合同中約定如因買受人的原因?qū)е潞贤獬?，?yīng)保證出賣人再次出售房屋的價(jià)格不低于原合同價(jià)格，并明確約定未達(dá)到目標(biāo)價(jià)格時(shí)買受人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任（如直接寫明買受人應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失）。

2、對(duì)買受人來說，出現(xiàn)無(wú)力付款導(dǎo)致合同解除的情況時(shí)，應(yīng)就返還已付購(gòu)房款相關(guān)事宜與出賣人簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，尤其應(yīng)當(dāng)注意明確約定退款條件成就時(shí)出賣人退款的期限以及逾期退款時(shí)違約金的計(jì)算方式。

相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》

第八條  依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

法院判決

北京市二中院認(rèn)為：趙靖與谷一簽訂《北京市存量房屋買賣合同》后，谷一由于無(wú)力繼續(xù)支付購(gòu)房款，導(dǎo)致該合同無(wú)法履行。趙靖、谷一、經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)協(xié)商就合同解除事宜簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。該補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議。趙靖上訴稱未拿到補(bǔ)充協(xié)議文件，但此理由不足以影響協(xié)議效力。

補(bǔ)充協(xié)議明確了以下內(nèi)容：房屋再次出售時(shí)價(jià)格不低于647萬(wàn)元；趙靖放棄追究谷一每日按成交價(jià)萬(wàn)分之五的違約金；谷一同意賠償趙靖5萬(wàn)元作為賠償，并就剩余115萬(wàn)元的退還問題進(jìn)行了約定；在房屋出售時(shí)各方應(yīng)積極配合，阻礙或不配合承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

趙靖提供的證據(jù)顯示涉案房屋出售價(jià)為570萬(wàn)元，低于補(bǔ)充協(xié)議約定的647萬(wàn)元。趙靖據(jù)此認(rèn)為退還谷一購(gòu)房款的條件未成就，因此不同意退還谷一115萬(wàn)元。谷一與經(jīng)紀(jì)公司則持相反意見。本院認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議約定的房屋出售價(jià)格，并非強(qiáng)制性條款，且主動(dòng)性由趙靖把握。雙方也并未約定房屋出售價(jià)格低于647萬(wàn)元時(shí)如何追究責(zé)任，同時(shí)，趙靖也未提交證據(jù)證明谷一違反補(bǔ)充協(xié)議的約定事項(xiàng)。在趙靖房屋已經(jīng)另行出售并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，原審法院判決趙靖退還谷一剩余購(gòu)房款，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

來源：網(wǎng)絡(luò)